Il Condominio

Property manager, facility manager e amministratore: facciamo chiarezza

di Francesco Schena

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Da più fronti ormai, oltre a discorrere di amministratore di condominio 4.0, se non 5.0, si fa sempre più riferimento al real estate manager, al property manager, al facility manager, al building manager e chi più ne ha più ne metta. Il punto, però, è che in troppi casi si tratta di un anglicismo forzato o comunque fortemente adattato visto che, alla fine della fiera, spesso ci si riscopre sempre amministratori di condominio.
Ma, se la confusione sul piano lessicale ci può stare, quello che, invece, non è ammissibile – soprattutto per questioni giuridiche – è la confusione tra le diverse figure sul piano sostanziale e delle competenze. Cerchiamo, quindi, di fare un po' di chiarezza.
Per “property management” deve intendersi quel complesso di attività di consulenza ed assistenza svolta da un professionista nell'interesse – di solito – di un grande proprietario, di un'Istituzione, di fondi immobiliari, gruppi bancari e assicurativi. Il property manager si occupa di assistere il proprio cliente nella vendita e nell'acquisto di immobili e, prevalentemente, a scopo di investimento. Ma ne cura anche la locazione, affianca la proprietà in tema di manutenzione e comunque conserva il primario obiettivo di curare la redditività degli immobili, anche attraverso analisi finanziarie e di mercato molto complesse tese a prevedere gli scenari di medio e lungo periodo nell'interesse del proprietario. Dunque, tutto può essere e tutto può fare un property manager, tranne che amministrare condomini e il property manager e il real estate manager sono, sostanzialmente, la medesima cosa.
Il “facility manager”, invece, si occupa di far funzionare tutto quello che serve perché un immobile sia efficiente, produttivo e commerciabile al meglio. Si tratta, tuttavia, di un adattamento al comparto immobiliare visto che il facility management nasce essenzialmente per l'efficientamento delle aziende e il coordinamento delle sue risorse. Ma, tornando agli immobili, il facility manager si occuperà di garantire l'efficienza degli impianti tecnologici dell'edificio, del rispetto delle norme tecniche e di sicurezza, di garantire la fruibilità degli spazi e la vivibilità delle aree comuni – ma anche private in via funzionale – di efficientamento energetico e di qualsiasi altro aspetto di gestione e manutenzione programmata per garantire all'edificio di svolgere al meglio tutte le sue funzioni. Il facility manager può essere una azienda articolata, strutturata e abilitata a svolgere le più svariate attività di manutenzione tecnologica-edilizia, tanto da poter erogare direttamente tutti i servizi necessari e consentire, così, una attività completa e complessa che parte dalla diagnosi dei fabbisogni dell'edificio fino a completarsi con l'erogazione diretta di tutte le attività necessarie. In buona sostanza, si tratterebbe di un appaltatore del proprietario dell'immobile, un vero e proprio gestore diretto o per il mezzo di subappaltatori. Il facility manager, però, può essere anche un singolo professionista che assurge a ruolo di mero analista dei costi di esercizio e manutenzione dell'edificio, coordinatore e selettore dei fornitori, con un occhio attento alla rivalutazione del patrimonio immobiliare del cliente. In questi casi, cioè del singolo professionista, meglio si addice la definizione di “building manager” che rimane, tuttavia, una figura completamente diversa dall'amministratore di condominio nonostante siano in molti a vedere proprio nell'amministratore di condominio una prossima evoluzione in tal senso.
L'amministratore di condominio, invece, è il rappresentante legale di un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica ma munito di una soggettività giuridica ed una titolarità fiscale e le cui funzioni e attribuzioni non sono stabilite tanto dai proprietari quanto dal quadro normativo di riferimento, a partire dal codice civile, passando per le leggi speciali e finendo con la normativa tributaria. In altre parole, l'amministratore di condominio è cosa ben diversa sia dal property manager che dal building manager, non ha poteri e attribuzioni orientati a tali finalità, né svolge alcun tipo di funzione al riguardo. Ha, invece, attribuzioni, anche inderogabili, fisate dalla norma e svolge alcune funzioni di garanzia verso i terzi ben precise.
Ma non solo. L'amministratore si trova nella condizione di rappresentare il condominio committente anche nei confronti di un eventuale gestore che, a mente di una copiosa numerosità di leggi speciali (dal DM 37/2008 al Dlgs 81/2008, passando per l'antincendio, la climatizzazione ecc.), si troverebbe nella contrapposta posizione di appaltatore, con responsabilità e ruoli diversi e ben delineati dall'ordinamento.
Non esiste, dunque, alcuna possibilità giuridica di sovrapporre alcuna delle figure menzionate con quella dell'amministratore di condominio quantunque l'evoluzione verso quella del building manager sarebbe fortemente auspicabile. Un'evoluzione, però, che richiede un radicale intervento normativo affinché non ci si limiti ad un mero inglesismo svuotato di significato anche se affascinante.


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