Condominio

Come usucapire un bene di proprietà del condominio

di Paola Pontanari

L'usucapione di un immobile è un modo di acquisto della proprietà basato sul possesso continuato nel tempo. Disciplinata dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, la ratio della norma è sanzionare il disinteresse del proprietario per i suoi beni, protratto nel tempo.
L'usucapione rientra nei modi di acquisto della proprietà “a titolo originario” in quanto non vi è a monte alcun trasferimento del titolo di proprietà sul bene dal precedente proprietario ad un altro soggetto, anzi – al contrario – l'acquisizione della proprietà avviene normalmente in assenza di una manifestazione del consenso da parte del precedente proprietario del bene. In altri termini, nell'usucapione l'atto di trasferimento della proprietà viene sostituito dal mero passaggio del tempo, al quale la legge attribuisce eccezionalmente rilevanza. In particolare, ai sensi articolo 1158 la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuo ed ininterrotto per 20 anni.
L'istituto dell'usucapione opera anche nei rapporti condominiali, consentendo ad un condomino di acquisire un bene condominiale. L'apparente impossibilità che l'usucapione possa operare a favore del singolo condomino si collega all'uguale diritto di usare le cose comuni attribuito dall'art. 1102 codice civile a ciascun condomino; ciò confligge palesemente con la possibilità del condomino di divenirne l'unico proprietario.
Il condominio è costituito di appartamenti in proprietà esclusiva e di alcuni locali che per particolare destinazione al comune servizio dei condomini sono di proprietà dell'intero fabbricato. Sebbene ciascuno condomino ha un diritto sulle parti comuni proporzionato al valore della sua unità immobiliare e non gli è consentito di rinunciarvi (articolo 1118, 1 e 2 comma, codice civile), è possibile che uno di loro ne acquisti in via esclusiva la proprietà mediante il possesso continuato nel tempo.
In materia i giudici hanno precisato che il giudizio di usucapione deve essere introdotto nei confronti di tutti i condomini.
Il singolo proprietario che pretende l'accertamento dell'avvenuta usucapione su una parte comune condominiale deve poi dimostrare di aver posseduto in maniera continuativa il bene (Cassazione civile. sentenza n. 15929 del 28.07.2015).
In particolare, la Suprema Corte ha affermato che il condomino può usucapire la quota degli altri allegando e dimostrando di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire. Non è sufficiente la prova del mero non uso di quel bene da parte degli altri condomini (Corte di Cassazione, sezione II civile, n. 20039 del 6 luglio – 6 ottobre 2016).
L'amministratore di condominio ai sensi dell'articolo 1130, comma 2, del codice civile ha il compito di disciplinare l'uso dei beni comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune e deve assicurarne a ciascun condomino il miglior godimento.
Questo significa che l'amministratore può impedire che un bene comune venga usucapito. Dipende da quanta attenzione rivolge ai beni comuni da lui amministrati, compito tutt'altro che agevole, considerando quanti condominii solitamente gestisce un amministratore.

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