Aree verdi in condominio, una guida all’uso

Normalmente accanto all'edificio condominiale è presente un'area verde che contribuisce a formare il decoro architettonico, con una conseguente rivalutazione del condominio nel suo complesso. Non si può escludere, però, che il giardino venga considerato come luogo di svago e riposo, mentre è sempre più ricorrente nella prassi quotidiana considerare le aree verdi come orti.
Del resto tale parte comune in linea generale può essere utilizzata da ogni condomino che può farne anche un utilizzo particolare, purché sia compatibile con le eventuali norme regolamentari che stabiliscono precise modalità d'uso di tali spazi verdi.
L'uso legittimo delle aree verdi
L'uso del giardino, al pari di quello delle altre parti comuni del condominio, deve essere garantito ad ogni condomino, al quale è peraltro permesso di farne anche un utilizzo diverso da quello fatto in precedenza da altri condomini, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di usufruirne e di goderne in pari modo.
Di conseguenza la giurisprudenza ritiene ammissibile che il singolo condomino pianti essenze arboree e floreali (o deponga vasi), a condizione che tali operazioni avvengano in modo del tutto compatibile con gli interessi degli altri condomini: in altre parole, la piantumazione in questione costituisce espressione del diritto di ciascun condomino di migliorare l'uso delle aiuole con la conseguenza che si devono considerare illegittime quelle decisioni assembleari che vietano ai singoli condomini di porre proprie piante a dimora nelle aiuole comuni (con rimozioni di arbusti privati), trattandosi di delibere abusive con intento emulativo.
Del resto si ritiene anche che l'apposizione di un gazebo di pochi metri quadrati in un ampio parco condominiale, non metta in pericolo la funzione del bene comune e non pregiudichi la possibilità degli altri condomini di utilizzare la residua superficie del giardino.
I comportamenti illeciti
Non sono ammessi quegli interventi che comportano un'evidente diminuzione delle utilità che il giardino fornisce ad alcune parti dell'edificio, quale può essere il collocamento di alberi ad alto fusto che tolgono luce alle unità immobiliari prospicienti.
Allo stesso modo, considerato che le aree verdi condominiali, oltre ad avere la funzione di dare aria e luce alle finestre dei vari piani dell'edificio, hanno la fondamentale funzione di conservare il decoro architettonico dell'edificio, i singoli condomini non possono calpestare piante e fiori, soprattutto se l'assemblea a maggioranza ha deliberato, per evitare danni, la realizzazione di recinzioni.
A maggior ragione l'utilizzazione, da parte di un condomino – ristoratore, di uno spazio comune destinato a verde mediante trasformazione dello stesso in piccolo cortile con base in cemento coperto da tettoia (per mettere tavolini e sedie), comporta certamente sottrazione del godimento agli altri condomini e l'alterazione della destinazione dello spazio abusivamente trasformato.
In ogni caso se una norma del regolamento di natura contrattuale vieta espressamente l'utilizzo degli spazi verdi nessuno potrà procedere a calpestare il manto erboso e l'eventuale trasgressore potrebbe essere costretto a pagare una sanzione pecuniaria prevista dal regolamento.
Il gioco della palla nelle aree verdi
In linea generale non è consentito calpestare fiori e piante giocando a pallone negli spazi verdi, soprattutto se tale attività è chiaramente vietata dal regolamento.
In mancanza di precise indicazioni del regolamento l'assemblea può destinare una porzione del giardino al gioco del calcio con decisione che non richiede l'unanimità dei consensi, ma unicamente una deliberazione dell'assemblea dei condomini adottata con la maggioranza qualificata di cui al comma 5 dell'art. 1136 cod. civ.
Se, però, nel regolamento è previsto che una porzione dell'area verde sia utilizzata come campo di calcio, è lecita l'installazione di una rete di recinzione e delle porte di legno necessarie per lo svolgimento di “partite di calcio” da parte dei condomini; qualora tali opere siano eseguite a iniziativa e spese di uno dei condomini, gli altri condomini ne acquisiscono la relativa comproprietà per accessione; tuttavia compete all'assemblea condominiale deliberare, col rispetto delle maggioranze previste dall'art.1136, 2° e 3° comma, c.c., se mantenere o rinnovare i manufatti, integranti una modificazione della cosa comune per la sua migliore e più conveniente utilizzazione.
Tuttavia, in tali ipotesi, in cui gli spazi verdi vengono utilizzati, per volere dell'assemblea o del regolamento, per attività ricreative si pone il problema di contemperare l'esigenza di divertimento dei condomini o loro familiari con quella degli altri partecipanti al condominio che non intendono subire schiamazzi o rumori simili, almeno in determinate fasce orarie.
In altre parole, nulla vieta di destinare parte del giardino comune al gioco dei bambini, non essendo ciò in contrasto con la sua tipica destinazione, anche se richiamata in un regolamento contrattuale: l'importante è che l'assemblea (in mancanza di precise disposizioni regolamentari) si preoccupi di disciplinarne il funzionamento e gli orari per impedire che si arrechi pregiudizio alla quiete dei condomini.