L’intervista all’esperto: Gaetano Bux

Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Tanto dispone il 4° comma dell'art. 63 disp. att.c.c. che, nonostante l'apparente chiarezza, continua a suscitare interpretazioni contraddittorie.
Tra gli interrogativi più frequenti ricorrono il concetto di relatività della spesa, l'eventuale distinzione tra spese ordinarie e straordinari, il caso dell'acquisto all'asta e l'obbligazione solidale diretta da parte dell'avente causa verso il terzo creditore.
Oggi proviamo ad analizzare questi ed altri aspetti con l'ospite della terza intervista, l'Avvocato Gaetano Bux, Cassazionista ed esperto di diritto immobiliare, Responsabile del Centro Studi di ALAC Bari e componente del Comitato Scientifico dell'Associazione Piccoli Proprietari di Case (APPC).
Avvocato Bux, quando il nuovo acquirente di vede richiedere il pagamento degli arretrati da parte dell'amministratore quasi sempre protesta perché ritiene ingiusta la richiesta. Ma, in realtà, guardando anche alla giurisprudenza più consolidata sul tema, quale criterio deve seguire l'amministratore per individuare quali siano le spese “relative” all'anno in corso e a quello precedente per poter, così, legittimamente procedere fino al ricorso per decreto ingiuntivo?
Il principale criterio indicato dalla norma da Voi richiamata è certamente quello temporale, ovvero la disposizione codicistica fa espresso riferimento alla responsabilità solidale acquirente – venditore, per i contributi relativi all'anno in corso e quello precedente. Detta norma seppur di semplice intuizione, nell'applicazione pratica determina diversi problemi attuativi. In primo luogo quando si parla di annualità ci si riferisce all'esercizio condominiale e non certo all'anno solare. Inoltre l'amministratore dovrà tener ben presente la disposizione dell'ultimo comma del richiamato art. 63 disp att. cc laddove l'operatività di detto limite temporale è subordinata alla condizione espressa, imposta al venditore, della consegna all'amministratore di copia autentica dell'atto notarile di trasferimento del diritto immobiliare, in difetto il venditore rischia di essere obbligato, solidalmente con l'acquirente, al pagamento dei contributi anche successivamente alla vendita dell'immobile. Ultimo problema è determinato dalla precisa individuazione degli oneri condominiali per i quali scatta il vincolo di solidarietà tra venditore e compratore. Difatti per quanto attiene agli oneri condominiali ordinari questi sono di semplice individuazione e rilevabili sia dal bilancio preventivo, che quello consuntivo approvato l'anno precedente, ovviamente quest'ultimo depurato dei debiti rivenienti dai pregressi esercizi condominiali per i quali resta obbligato solo il venditore; mentre per gli oneri relativi alla straordinaria amministrazione, si pensi al costo della ristrutturazione della facciata condominiale od alla installazione dell'impianto ascensore, innovazioni ecc.. il dato temporale che dovrà tener presente l'amministratore è la data di delibera assembleare in forza della quale la spesa straordinaria è stata deliberata definitivamente.
Numerose sentenze affermano come sia a carico del condòmino all'atto della delibera l'onere di pagare le spese straordinarie nonostante abbia venduto subito dopo. Possiamo chiarire questo aspetto a beneficio dei lettori? Si tratta di un diritto di rivalsa da parte del nuovo condòmino o di una obbligazione diretta del venditore a pagare al condominio?
Va precisato che alcuna rilevanza per i terzi (amministratore condominiale) potranno avere gli accordi presi in sede di vendita dell'immobile tra compratore e venditore, si pensi all'ipotesi in cui il venditore abbia sottaciuto all'acquirente l'esistenza di una pregressa debitoria nei confronti del condominio o non abbia riferito di delibere che hanno approvato lavori straordinari od ancora l'esistenza di giudizi in corso in cui fa parte la stessa amministrazione condominiale. In tal caso sarà l'acquirente, nuovo condomino, nei limiti temporali di cui al più volte richiamato art. 63 disp. att cc ad essere responsabile dell'obbligazione sorta nei confronti dell'amministrazione condominiale, ovviamente il condomino una volta assolto il pagamento del debito, avrà diritto di rivalsa nei confronti del venditore. Pertanto, inutile dire, che è buona norma all'atto della compravendita acquisire una dichiarazione dell'amministratore che quantifichi con precisione l'eventuale debitoria del condomino venditore, l'esistenza di delibere assembleari per lavori straordinari, una dettagliata relazione in ordine ai giudizi pendenti (eventuali) ed alle azioni giudiziarie dirette al recupero del credito condominiale.
L'obbligazione solidale dell'acquirente – o comunque di chi subentra nei diritti del dante causa – esaurisce i suoi effetti esclusivamente nei rapporti interni al condominio o può essere invocata anche dal creditore esterno con azione diretta? E come si concilia questa particolare situazione con l'obbligo da parte dell'amministratore di fornire i dati dei morosi su richiesta del creditore?
La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e l'appartenenza di questo al condominio, in quanto non è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l'amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli. Di talché la comunicazione a terzi dei dati personali dei condomini morosi non violano la normativa in materia di privacy considerato che è la stessa disposizione normativa di cui all'art. 63 disp att. cc che impone a tanto l'amministratore condominiale, anzi questi può ritenersi personalmente responsabile in caso di inadempimento a tale obbligo di comunicazione. Va infine sottolineata una recente sentenza di legittimità, che conferma un orientamento ormai costante, che così dispone: «Non può essere obbligato in via diretta vero il terzo creditore, neppure tramite il vincolo solidale ex art. 63 disp. att. cc chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori».
Spesso chi compra un appartamento all'asta in seno ad una esecuzione immobiliare non accetta l'idea di farsi carico delle morosità relative all'anno in corso al trasferimento della proprietà e a quello precedente. Vogliamo spiegare ai lettori quali attività debba svolgere il CTU incaricato dal Giudice per fissare il prezzo minimo d'asta proprio con riferimento ai debiti verso il condominio?
Va detto che la Suprema Corte ha chiarito definitivamente che il vincolo previsto dall'art. 63 disp. att. cc opera anche in caso di acquisto dell'immobile all'esito di una procedura esecutiva immobiliare, ribadendo una tesi abbastanza pacifica e diffusa nella giurisprudenza di merito, ma che non aveva ancora trovato un recente e netto riconoscimento nella giurisprudenza di legittimità, sì che non è raro trovare coloro che ancora sostengono la leggenda metropolitana dell'effetto purgativo dell'asta immobiliare, ovvero erroneamente ritengono che chi compra con tale procedura acquista il bene libero dal pagamento di oneri condominiali. Pertanto, l'aggiudicatario dell'immobile all'esito di una procedura esecutiva immobiliare è responsabile, solidalmente con il vecchio proprietario, al pagamento degli oneri condominiali relativamente all'anno in corso ed all'anno precedente. Sarà ovviamente onere del CTU nominato dal Giudice dell'esecuzione, in sede di stima dell'immobile pignorato acquisire tutta la documentazione dall'amministratore condominiale al fine di indicare con la massima precisione l'ammontare della debitoria che graverà a titolo di oneri condominiali sull'assegnatario del bene, l'esistenza di eventuale delibera relative a lavori straordinari , ovvero di giudizi in corso o procedura dirette al recupero del credito nei confronti dei morosi, ricordando che in caso di infruttuosità della procedura esecutiva nei confronti di questi i c.d condomini in bonis , ovvero in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, saranno tenuti pro quota ad assolvere il debito del moroso nei confronti dei terzi creditori.