Condominio

Guida breve al rendiconto condominiale

di Anna Nicola

Prima che intervenisse la riforma di cui alla L. 220/2012, era sufficiente che l'amministratore “rendesse il conto della sua gestione”. Il legislatore non precisava in quale modo dovesse essere realizzato il rendiconto, mentre a oggi vi è l'art. 1130bis c.c. che detta alcune regole in merito.
La predetta norma tiene conto della specialità dell'ambito condominiale, evitando qualunque richiamo alle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario poiché questo si ritiene essere qualcosa di distinto e separato, governato da una disciplina diversa. E' pur vero che il bilancio dell'edificio deve essere redatto ispirandosi ai principi contabili dei bilanci societari ma non ne deve rispettare i criteri e le norme
Il rendiconto condominiale, precisa l'art. 1130bis c.c. <<contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Il rendiconto -prosegue la norma- si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. All'assemblea condominiale sarà consentito, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio>>
Oltre a stabilire che le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, la riforma ha altresì esternato un diritto già in precedenza riconosciuto seppur nel silenzio della legge, quello sulla cui base si afferma che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari hanno diritto a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.
Come si può notare, la riforma ha notevolmente inciso e implementato gli obblighi contabili che l'amministratore è tenuto a rispettare ai sensi degli artt. 1129, 1130 e 1130-bis, c.c.: questi, a titolo esemplificativo, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione ed eseguire gli adempimenti fiscali, nonché assicurare la tracciabilità delle operazioni di entrata ed uscita.
E' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; inoltre, ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
L'art. 1130bis c.c. stabilisce l'obbligo ex lege di tracciabilità di tutte le operazioni contabili (in entrata e in uscita) senza alcuna previsione di soglia di valore: ogni movimentazione deve essere registrata e deve necessariamente transitare dal conto corrente condominiale.
L'avvenuto adempimento di quest'obbligo deve risultare in sede di redazione del rendiconto dovendo essere indicate specificamente, per ogni operazione di entrata e di uscita, le modalità attraverso cui sono state effettuate (ad es. tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).
Appare evidente che si richieda sempre più che gli amministratori siano dotati di professionalità e specifiche competenze, profonda conoscenza delle norme civilistiche, idonee capacità gestionali. Essi hanno obblighi puntuali nei confronti dei proprietari quanto alla gestione non solo dei beni comuni (art. 1117 c.c.), ma anche e soprattutto della contabilità inerente il Condominio.
Dalle nuove regole e dai nuovi obblighi enucleati dalla riforma si comprende la necessaria complessità del rendiconto e della sua redazione, risultante dalla somma di diversi documenti i quali dovranno consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili dell'ente da parte dei condomini.
Se l'art. 1129 espressamente prevede la revoca dell'amministratore che non usa (anche parzialmente) il conto corrente, molto spesso la giurisprudenza è intervenuta a confermare come la situazione degli obblighi contabili post riforma sia particolarmente stringente.
E' legittima la revoca dell'amministratore di condominio che sottopone in ritardo all'assemblea l'approvazione del conto dei suoi esercizi, anche se questi siano stati poi approvati dai condomini (Tribunale Taranto 21 settembre 2015)
Ciò in quanto il non rendere il conto della gestione rileva di per sé ai sensi dell'art. 1129 c.c. come grave irregolarità e, per il giudice, <<deve al riguardo sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene che si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera>>.
La ratio, pertanto, è quella di <<assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore>>
Anche il Supremo Collegio (Cass.. 28764/2017) ha evidenziato l'obbligo gravante sull'amministratore di condominio di redigere il rendiconto annuale che dovrà essere approvato dall'assemblea, appositamente convocata entro centottanta giorni.
Questa omissione comporta la revoca giudiziale dell'amministratore, trattandosi espressamente di grave irregolarità. Ove penda un giudizio di revoca dell'amministratore, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more di detto procedimento, non varranno a sanare l'inadempimento dell'amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione
Il Tribunale di Torino (Trib. Torino 4 luglio 2017) ha ricordato che l'art. 1130-bis c.c. prevede che la redazione del rendiconto condominiale annuale debba contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. Elementi imprescindibili del rendiconto sono: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale. La mancanza di uno solo di questi documento, secondo la pronuncia del Tribunale piemontese, renderà invalida la delibera assembleare che approva il rendiconto. Il Tribunale dà seguito a una tesi assai severa e precisa che, in mancanza di affermazioni di principio di contrario avviso (meno formalistiche) <<e, soprattutto, a fronte del mutato scenario normativo, l'approdo alla tesi più rigorosa appare quello più conforme alla lettera (se non, forse, allo spirito) della legge>>.

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