Condominio

Gli obblighi degli amministratori «interni» verso il supercondominio

di Francesco Schena

Il supercondominio è diventato un modello abitativo sempre più diffuso nel nostro Paese, verosimilmente in ragione di alcuni vantaggi che questo può consentire.
Infatti, vivere in un supercondominio, soprattutto quando risulta delimitato da mura di cinta e dispone di accesso sorvegliato, consente un maggior livello di sicurezza, almeno sul piano della percezione, ma anche una riservatezza più avvertita dall'idea di essersi confinati in una piccola oasi attrezzata di spazi verdi e parcheggi che aiuta a tagliare con lo stress della frenetica vita quotidiana che viene lasciato fuori - anche psicologicamente - una volta varcato il passo di accesso.
Tuttavia, a questi vantaggi possono fare da contraltare alcune problematiche che possono derivare non solo da una sbagliata visione del supercondominio sul piano della sua morfologia fisica e giuridica ma anche dai rapporti difficili tra gli amministratori dei singoli edifici interni e l'amministratore del supercondominio.
Ma quali sono gli obblighi di collaborazione che l'ordinamento pone a carico dei singoli amministratori interni verso il collega incaricato di amministrare il supercondominio? Ci sono due passaggi amministrativi molto importanti.
Il primo riguarda il registro di anagrafe condominiale. A mente del nuovo art. 1130 c.c., comma I, n. 6), l'amministratore del singolo condominio deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
Il nuovo art. 1117-bis del c.c., invece, stabilisce come le norme del codice relative al condominio negli edifici siano applicabili a tutti i casi di supercondominio, sia che questo si realizzi fra singole unità e singoli edifici, sia che si realizzi tra singole unità e singoli condominii. A questo, dobbiamo aggiungere come il nuovo art. 1129 c.c. preveda, al comma 2° e tra le altre cose, il diritto di accesso all'anagrafe condominiale da parte di ogni interessato.
Fatta questa premessa, possiamo certamente concludere con il diritto da parte dell'amministratore del supercondominio di accedere ai diversi registri di anagrafe condominiale dei singoli condominii interni ed estrarne copia poiché sicuramente portatore di un interesse legittimo dovuto alla necessità di munire lo stesso supercondominio del registro di anagrafe, dovendosi limitare all'acquisizione diretta delle informazioni necessarie per il solo caso di singole unità immobiliari o edifici di proprietà esclusiva facenti ricadenti nel supercondominio.
Ora, è chiaro come nessuna norma vieti all'amministratore del supercondominio di occuparsi direttamente della compilazione del registro di anagrafe condominiale di tutte le unità del supercondominio e non soltanto di quelle singole ma, nei casi di complessità dovuta ad una elevata numerosità dei proprietari, dei titolari di diritti reali e di godimento e delle unità stesse, ragioni di economia porterebbero chiunque ad abbreviare i tempi chiedendo direttamente ai colleghi dei singoli condomini di accedere ai rispettivi registri, tanto da non potersi escludere nemmeno il ricorso d'urgenza al Giudice perché sia ordinato loro l'esibizione dei registri proprio in ragione del diritto di accesso da parte dell'interessato.
Il secondo piano di dovuta collaborazione riguarda il caso dei supercondomini con più di sessanta partecipanti e il conseguente obbligo di nomina per ogni singolo condominio autonomo del rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore del supercondominio, in aderenza a quanto disposto dal nuovo e inderogabile art. 67 d.a.c.c.
Considerato l'obbligo di convocazione diretta del rappresentante da parte dell'amministratore del supercondominio e attesa, altresì, l'impossibilità da parte dei singoli amministratori di ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea e quindi l'impossibilità a sostituirsi al rappresentante perché impedito a partecipare o perché mai nominato, appare del tutto evidente l'obbligo in capo all'amministratore del singolo condominio di comunicare le generalità del rappresentante. Infine, altrettanto dovuta deve ritenersi la convocazione dell'assemblea del singolo condominio affinché provveda alla nomina del rappresentante.
Gli obblighi di collaborazione, dunque, sono ben individuati dall'ordinamento e spiegano effetti determinanti sulla buona gestione del supercondominio con l'evidente conseguenza che ogni attività di ostruzionismo assume rilevanza giuridica in termini di responsabilità patrimoniali da parte dei singoli amministratori interni, anche se si trattasse di non professionisti.
Pertanto, la collaborazione tra colleghi che amministrano i singoli edifici e il supercondominio deve avere sempre una corsia preferenziale e questo non solo per dovere di una precisa funzione giuridica articolata sia nell'interesse degli amministrati che dei terzi, ma anche per un dovere deontologico di colleganza dovendosi mantenere rapporti sempre ispirati a correttezza e lealtà.

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