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Box e certificato prevenzione incendi, chi paga le spese?

di Raffaele Cusmai

La domanda

Una autorimessa condominiale posta al piano seminterrato ha bisogno del certificato prevenzione incendi. Dall'autorimessa può prendersi l'ascensore. In assemblea vengono ripartite le spese a carico di tutti, anche di chi non è proprietario di box. Nel regolamento contrattuale condominiale il corsello antistante i singoli box è considerato bene comune, ma non il cancello, oggetto di modifiche per l'ottenimento del c.p.i. Chi non ha box deve contribuire per forza o può essere invocato il terzo comma dell'art. 1123 c.c.?

Il Tribunale di Bologna ha esaminato una questione simile giungendo alla pronuncia n. 493 del 10 ottobre 2015 osservando che «l'assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell'art. 1123 comma 1° e 3° c.c., ha correttamente attribuito le spese per le opere relative alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse».
Quanto precede può rappresentare una guida per dirimere il dubbio sulle modalità di ripartizione delle spese. Al pagamento delle stesse possono essere chiamati tutti i condomini esclusivamente nelle ipotesi nell'ipotesi di interventi che interessino le parti strutturali dell'edificio con opere di protezione passiva.
Impostazione del medesimo tenore è seguita anche dalla Cassazione, la quale ha dichiarato nulla la deliberazione assembleare con la quale venivano chiamati a sostenere le spese soggetti diversi dai proprietari dei beni interessati dalle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. La Corte, nella sentenza 17268/2015 ha stabilito che ove il condomino non possieda l'autorimessa, non potrà vedersi accollate le spese per i lavori di adeguamento, a meno che una simile previsione non sia espressamente stabilita nel regolamento condominiale di natura contrattuale. Richiamando una precedente giurisprudenza i Giudici di legittimità hanno argomentato che in materia di delibere condominiali sono affette da nullità quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini. Sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza, di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c., u.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135 c.c., n. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c.”.
In definitiva è corretto affermare che, fermo quanto sopra osservato, chi non sia proprietario di posti auto, cantine ecc., né goda di servitù su tali spazi (di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti), non può essere chiamato al concorso delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei detti beni, dovendo queste essere ripartite esclusivamente tra i condòmini proprietari sulla base dei millesimi a ciascuno di essi spettanti.

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