Condominio

Allagamento tra due appartamenti, l’amministratore non c’entra

di Alessandro Maria Colombo

Appartamento di villeggiatura, l'impianto idraulico viene rimesso in funzione dopo la chiusura invernale volta ad evitarne il gelo. Una condomina si accorge che un rubinetto perde ed informa l'amministratrice, assicurando che la riparazione avrebbe avuto luogo prontamente. L'intervento dell'idraulico non riesce però ad evitare l'allagamento dell'appartamento e di quello sottostante, il cui proprietario fa causa, oltre che alla condomina dell'appartamento sovrastante allagatosi, anche all'amministratrice, rea di non averlo tempestivamente avvisato della rottura del rubinetto e della perdita al piano superiore.
Il Tribunale di Como, con sentenza pubblicata il 9 luglio 2018 (giudice Marco Mancini) , accoglie la domanda risarcitoria, condannando la proprietaria dell'appartamento sovrastante e la compagnia assicuratrice al risarcimento del danno, ma rigetta ogni domanda nei confronti dell'amministratrice.
Ad avviso del giudice comasco “nessuna responsabilità, né contrattuale né extracontrattuale, può attribuirsi all'amministratrice del condominio che, conseguentemente, va assolta dalle pretese attoree. Invero […] ai sensi degli artt 1129 e 1130 c.c. l'amministratore del condomino deve curarsi della fruizione e conservazione degli impianti e beni “comuni” mentre, nel caso in esame, la perdita d'acqua, come dedotto dall'attrice e confermato in sede di ATP, ha avuto origine da un rubinetto sito all'interno della proprietà della condomina”.
Significativa l'ulteriore precisazione: “va poi escluso che l'amministratore abbia un'obbligazione in vigilando delle proprietà esclusive e nemmeno è richiesta la presenza costante nel condominio e nemmeno che, una volta comunicato che la convenuta aveva intenzione di sostituire un rubinetto perché perdeva, l'amministratore debba verificare che il condominio ottemperi o meno all'impegno assunto per evitare spargimenti d'acqua alle altre proprietà”.
La sentenza conferma che il limite fondamentale che l'amministratore incontra nella propria competenza e nelle proprie responsabilità, anche in tema di atti conservativi (art. 1130 n. 4, cod. civ.) e lavori urgenti (art. 1135, II comma, cod. civ.), è quello che le parti e i servizi siano comuni, salvo gli sia conferito un ulteriore mandato espresso dai singoli condomini.
Come ha precisato la Suprema Corte, il codice civile e le leggi speciali imputano all'amministratore condominiale “doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi”. E, tuttavia, è proprio “in relazione a tali beni”, e non anche a beni e impianti privati, che “l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d'essere, si trova nella posizione di custode” (Cass. civ 25251/2008).

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