Condominio

Anticipazioni dell’amministratore, le condizioni per il rimborso

di Rosario Dolce

Il Tribunale di Roma, con la Sentenza 13911 del 2018, emessa in data 06 luglio scorso, ha approfondito il tema dei rimborsi dovuti all'amministratore revocato da parte del condominio, stabilendo che non occorre richiamare pedissequamente la disciplina del rapporto di mandato, quanto quella, più specifica e articolata (e meno favorevole), del diritto condominiale.
Il fatto
Un amministratore romano chiede ed ottiene una ingiunzione di pagamento nei confronti del suo ex Condominio “Gamma” per la somma di € 8.000,00 a titolo di anticipazioni professionali e compensi. Il Condominio contesta la quantificazione disposta dall'amministratore, e, peraltro, eccepisce che parte dell'importo sia stornata, una serie di ragioni:
•la somma di € 1.2171,28, poiché versata da alcuni condòmini, a titolo di oneri condominiali, su uno specifico conto corrente, indicato dall'ex amministratore;
•la somma di € 300,00 quale compenso di cui alla fattura n. 37/13 per il “passaggio consegne”, laddove compreso nell'onorario complessivo del professionista;
•la somma di € 1.023,89 per il periodo 13.03.13-29.08.13, versati dal nuovo amministratore per specifiche causali di pagamento;
•le ulteriori somme, a concorrenza dell'importo preteso, perché già corrisposte nei confronti di terzi.
Inoltre, il Condominio “Gamma” rileva che la sommatoria degli importi reclamati sia tale da legittimare un avanzo contabile in proprio favore. La differenza positiva (pari a € 8.000,00 circa) ha costituito oggetto di specifica pretesa economica.
Il rendiconto
Entrando nel merito delle contestazioni, il giudice romano rileva che il rendiconto riporta gli importi delle poste debitorie di cui l'amministratore afferma di avere disposto il pagamento.
In quanto tale, lo stesso documento contabile non è in grado di offrire prova delle anticipazioni sostenute dall'opposto. Anche se ci fosse stata l'approvazione del rendiconto, la delibera assembleare con cui si fosse disposto tanto non avrebbe valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificatamente indicate (Cassazione civile 10153/2010).
La delibera dell'assemblea dei condòmini che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha, invece, valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificatamente indicate.
Quanto riportato nel rendiconto - che è soggetto al principio di cassa –, laddove evidenzi un disavanza tra le entrate e le uscite, non comporta, come logica deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con danaro proprio.
La ricognizione di debito (articolo 1988 codice civile), richiede, infatti, un atto da parte dell'assemblea dei condòmini, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale.
Le anticipazioni sostenute dall'amministratore
L'amministratore non ha un generale potere di spesa.
Il giudice di legittimità, in punto, ha affermato che «nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condòmini essendo questa espressamente richiesta dall'articolo 1135 n. 2 codice civile, per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione, alle quali si riferisce l'articolo 1135 n. 5 codice civile» (Cassazione civile 4831/94).
Tale affermazione comporta una discontinuità rispetto alla regolamentazione dei rapporti tra mandante e mandatario che è stata sottolineata dalla giurisprudenza, essendo necessario un coordinamento con la disciplina propria del condominio.
L'amministratore di condominio non ha un generale potere di spesa, poiché spetta all'assemblea il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute da parte dello stesso mandatario.
Ne consegue che, in assenza di una deliberazione emessa da parte della assise dei condòmini, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute.
In tal caso, infatti, la giurisprudenza è costante nel ritenere che il rapporto tra amministratore e i condòmini non sia inquadrabile nell'ambito dell'articolo 1720 codice civile – a mente del quale, il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario -.
Detto questo, è ammesso ed è prassi comune che l'assemblea condominiale possa ratificare spese ordinarie e straordinarie sostenute dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza ed approvarle surrogandone la mancanza di delibera di esecuzione (Cassazione civile, 2864/2008).

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