Condominio

Multiproprietà e condominio

di Anna Nicola

La multiproprietà può coesistere con il condominio ma solo a determinate condizioni.
Non si può parlare di condominio quando la multiproprietà è azionaria: in questa fattispecie l'immobile è di proprietà di una società mentre i multiproprietari sono titolari di azioni privilegiate che garantiscono loro il godimento a turno del bene sociale, cioè dell'immobile. La proprietà si concentra nelle mani di uno, la società multiproprietaria azionaria. Ciò comporta l'impossibilità di parlare di condominio, essendo questo caratterizzato dalla coesistenza di proprietà individuali e di parti in comproprietà, quali i beni e servizi comuni.
Al pari, non si può costituire il condominio se la multiproprietà è organizzata secondo la formula del “trust”, istituto di matrice inglese. In questo caso, infatti, a detenere l'immobile è un unico soggetto, il trust, appunto. L'unicità della proprietà impedisce la formazione del condominio.
Nella realtà spesso vi è la commistione dei due istituti, con necessità di fornire la corretta disciplina. La fattispecie è data dal fatto che la singola unità immobiliare è in comunione tra più persone, mentre le parti comuni sono a loro volta di proprietà di tutti i titolari di diritti sugli appartamenti stessi. Questa realtà ha portato la giurisprudenza a orientarsi per la certezza che si applichino, alla multiproprietà, sia le norme sulla comunione sia quelle in ambito condominio.
Da qui l'affermazione della necessità non solo del regolamento condominiale della multiproprietà (che riguarda le parti comuni), ma anche di un regolamento della comproprietà dell'alloggio, che fornisca criteri e regole precise nel disciplinare i rapporti tra i comproprietari di ogni singola unità immobiliare.
Naturalmente il regolamento della comunione detterà i criteri dei periodi turnari del godimento dell'appartamento e delle regole che ne reggono l'uso. Si pensi alla pulizia preventiva e/o di chiusura del periodo di propria competenza, all'impossibilità di portare via con sé oggetti e mobilio destinati all'uso comune, alle penali in caso di causazione di danni a parti dell'immobile. Il regolamento di condominio, invece, oltre alle sue consuete clausole, ad es. previsione dell'assemblea, dell'amministratore, delle tabelle millesimali, disciplina delle parti comuni, fisserà invece anche il diritto di voto. Nel condominio di multiproprietà tutti debbono essere convocati alle assemblee condominiali, recitando l'art. 1136 c.c. che devono essere convocati tutti gli aventi diritto: tuttavia, alla multiproprietà è attribuito un solo voto, non frazionabile. Da ciò consegue che, in mancanza di disposizioni del regolamento del condominio, ex art. 67 disp. Att. c.c. queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 c.c.
Un tempo i multiproprietari fornivano delega per presenziare all'assemblea all'amministratore di condominio. Ora questa facoltà è esclusa dalle disposizioni di cui alla Riforma 220.2012 per cui obbligatoriamente devono trovare l'accordo sulla nomina di un rappresentante comune (non amministratore) eventualmente anche eleggendo uno di loro stessi. Si ricorda che, mentre non esistono limiti alla durata dell'incarico dell'amministratore della comunione, il codice civile prevede inderogabilmente che l'amministratore condominiale decada dal suo ruolo dopo un anno, salvo rinnovo.
Altre tipologie di multiproprietà sono quella immobiliare e quella alberghiera
La multiproprietà immobiliare si qualifica per l'acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa dell'unità immobiliare unitamente al diritto perpetuo dell'uso pieno ed esclusivo dell'appartamento in un determinato periodo dell'anno.
La Suprema Corte ha ritenuto ha nullo, per indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto, il contratto preliminare che non indichi nella sua concreta consistenza, ovvero in termini millesimali, il valore del diritto oggetto di trasferimento, essendo insufficiente l'utilizzo nel contratto di espressioni generiche del tipo “quota di partecipazione indivisa”, “la proprietà della quota millesimale” e “la proprietà della quota di partecipazione”. Questo perché la quota di multiproprietà deve essere compiutamente individuata, essendo espressione concreta ed effettiva della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'unità abitativa, con inevitabili riflessi sul prezzo di vendita e sull'entità della partecipazione alle spese comuni (Cass. 6352/2010).
Vi è poi la multiproprietà alberghiera che è una tipologia di proprietà nata dall'esigenza di molti operatori del settore alberghiero di trasformare le loro strutture alberghiere ormai desuete in sistemi di multiproprietà, caratterizzandosi per il fatto che l'unità immobiliare cui si imprime la destinazione di multiproprietà è situata in un complesso alberghiero in cui si esercita l'attività aziendale alberghiera, e per tale motivo il multiproprietario usufruisce anche di servizi alberghieri, così come può cedere a terzi il godimento dell'alloggio e può permettere l'utilizzazione della stessa azienda alberghiera dietro corrispettivi.

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