I divieti condominiali a hotel e affittacamere non frenano i B&B

Il bed & breakfast (B&B) è una forma particolare di locazione breve il cui esercizio non può essere impedito sulla base di un regolamento condominiale che vieta le destinazioni delle unità immobiliari a pubblico esercizio come locanda, pensione, albergo e affittacamere. Lo ha stabilito il Tribunale di Milano che, con una sentenza dell’8 maggio scorso, n.2757, è tornato sui vincoli alla presenza di B&B nei condomini. Un tema sempre più sentito su cui però la giurisprudenza non ha ancora trovato un orientamento uniforme. Sempre il Tribunale di Milano, con una sentenza del novembre 2017, aveva infatti considerato l’attività di B&B sovrapponibile a quella di pensione o affittacamere, concludendo che, quando è vietata dal regolamento contrattuale, va ritenuta illegittima. E sulla stessa possibilità da parte del regolamento condominiale di fissare limiti all’utilizzo degli immobili come bed & breakfast non c’è un’indirizzo univoco nemmeno da parte della Cassazione ( si veda la scheda cliccando qui ).

La crisi economica degli ultimi anni ha indotto molti proprietari ad avviare l’attività di bed&breakfast (che prevede sia pernottamento che prima colazione), considerandola una forma di guadagno svincolata dalle rigide regole dettate per la locazione, soprattutto nelle grandi città e nelle località turistiche. I condomini lo considerano però un pericolo per la sicurezza dell’edificio e una minaccia alla propria tranquillità.

Da qui la speranza di trovare nel regolamento di condominio un divieto relativo se non proprio a questa forma d’uso, a un’altra ad essa affine, come locanda, pensione o affittacamere. Una strada bocciata però dal Tribunale di Milano che, con la sentenza del l’8 maggio scorso, ha invece qualificato il B&B come una particolare forma di locazione breve per nulla identificabile con quelle destinazioni delle singole unità immobiliari a pubblico esercizio con finalità ricettive invece vietate dal regolamento: locanda, pensione, albergo e affittacamere non hanno nulla a che vedere con l’attività di bed & breakfast, dove ci si limita solo a concedere in locazione l’immobile sito nel condominio, seppur per un periodo transitorio. Altrimenti si dovrebbe optare per un’interpretazione estensiva di simile divieto tale da ricomprendere tutte le locazioni o, per lo meno, quelle transitorie.

Per il giudice milanese, in linea con il consolidato principio dettato dalla Cassazione, le clausole del regolamento che pongono limiti al diritto di proprietà devono essere interpretate con rigore. Il Tribunale ribadisce inoltre che non basta inserire un richiamo al regolamento nella nota di trascrizione, ma vanno trascritte le specifiche clausole limitative, così come stabilito anche dalla Cassazione (sentenza 6769/2018).

Nel caso in esame, il divieto di svolgere l’attività di affittacamere trova giustificazione nel fatto che questa si riferisce alla locazione di una sola parte di una singola unità immobiliare e non invece dell’intero appartamento, come appunto succede nel bed & breakfast.

Lo stesso problema esaminato dai giudici in relazione al B&B potrebbe porsi anche per le locazioni brevi gestite via web, attività simile, ma non perfettamente sovrapponibile.