Box e lastrici solari: come ripartire le spese

Cesarina Vittoria Vegni

04 Luglio 2018

La domanda

In un supercondominio si devono rifare le facciate dei box, posti al piano terreno. Sul tetto dei box insistono i giardini a uso esclusivo di alcuni appartamenti, cui si accede tramite una scalinata centrale che divide i garage in due corpi. Vanno rifatti anche i frontalini, che sporgono di circa 20 centimetri rispetto all'asfalto e prolungano in altezza i corpi box (ma non l'altezza interna dei medesimi) e sulla cui sommità poggiano le ringhiere dei giardini. Qual è il corretto criterio di riparto dei lavori, per entrambi gli interventi (il primo riguarda le facciate fino ai frontalini, il secondo i frontalini più le ringhiere) tra i box, i giardini privati e le palazzine, servite e non dalla scala centrale e dalle scale poste ai lati dei corpi box? Il criterio proposto nel condominio sembrerebbe privo di ogni logica: 2/3 ai box e 1/3 ai giardini per le spese afferenti i frontalini, e le ringhiere e tutto ai box per la restante facciata.

Da tempo la giurisprudenza ritiene che nel condominio degli edifici l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (articolo 1123, comma 1, del Codice civile) a carico dei condòmini, in proporzione delle rispettive quote, ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale con le singole proprietà esclusive. Posto ciò, le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione (Cassazione, 1255/1995). Nel caso di specie, le facciate dei box saranno a carico dei proprietari di queste unità immobiliari. Saranno anche compresi i frontalini a carico dei proprietari dei box mentre per le ringhiere saranno onerati i proprietari dei lastrici solari/ giardini. Infatti secondo la giurisprudenza, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere eccetera, collegate alla sicurezza del calpestio), o quelle dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento. Mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare che svolgono comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare e i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione stabilita dal già menzionato articolo 1126 del Codice civile (si vedano le pronunce della Cassazione 16583/2012, 2726/2002 e 22896/2013).

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