Il nuovo proprietario e le spese condominiali

In forza dell'art. 63 disp. Att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con quest'ultimo, al pagamento delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente.
Il condominio si trova davanti due soggetti posti sullo stesso piano, a cui chiedere individualmente il pagamento degli oneri condominiali
A volte occorre individuare, ai fini dell'applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di interventi di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, quali, ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale. In queste fattispecie si deve tenere come riferimento temporale la data di approvazione della delibera assembleare che ha sancito l'esecuzione di questi lavori. La delibera assembleare in questo caso ha valore costitutivo della relativa obbligazione in capo al singolo, che viene a sorgere nel momento della delibera medesima. Questa data ha rilievo anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti tra venditore e compratore di un alloggio in condominio. Questi soggetti possono stabilire tra loro una diversa modalità di ripartizione della spesa, anche accollando l'intero al compratore. Simili clausole valgono solo tra condomino uscente e condomino entrante, essendo inefficace nei confronti del condominio. Esse sono inopponibili al condominio.
L'obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, compreso il caso di chi ha acquistato l'immobile per aggiudicazione forzata, non trovando applicazione il disposto dell'art. 2919 c.c..
Si tratta di obbligazione solidale, sebbene autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del complesso condominiale. Essa non opera in favore del terzo creditore del condominio. La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento. Com'è noto, l'amministratore può vincolare i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148).
Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né sulla base del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c. né per altro, chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.
<<…Trova applicazione ratione temporis, attesa l'epoca di insorgenza dell'obbligo di spesa per cui è causa, l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell'applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. L'obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell'immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell'art. 2919 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814). Si tratta, quindi, di obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale, sicché essa non opera in favore del terzo creditore del condominio. La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l'amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148).
Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori….>>