Il Condominio

Il Comune di Bari seleziona amministratori, ma ci sono criticità

di Francesco Schena

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Il 28 maggio 2018, il Comune di Bari ha pubblicato un avviso pubblico per la formazione di un elenco di soggetti idonei per l'affidamento di incarichi di Amministratore condominiale e/o Amministratore immobiliare degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica di proprietà del Comune di Bari.
I soggetti interessati in possesso dei requisiti indicati nel bando possono fare domanda, redatta secondo il modello allegato all'avviso pubblico, entro il termine perentorio del 26 giugno 2018. La domanda dovrà essere indirizzata al Comune di Bari, Ripartizione Patrimonio, Viale Archimede, 41/A 70126 Bari e inviata esclusivamente a mezzo Posta Elettronica Certificata (PEC) personale dell'istante all'indirizzo: p atrimonio.comunebari@pec.rupar.puglia.it.
La costituzione dell'elenco avverrà mediante inserimento degli ammessi secondo l'ordine di presentazione della domanda di ammissione, previo accertamento della regolarità della stessa. Non è posta in essere alcuna procedura concorsuale e/o paraconcorsuale e non sono previste graduatorie, attribuzione di punteggi o altro; gli eventuali incarichi saranno conferiti in conformità a quanto disciplinato dall'art. 5 dell'avviso pubblico.
L'istanza di partecipazione ha il solo scopo, quindi, di manifestare la disponibilità all'assunzione di eventuale incarico, nonché l'accettazione delle condizioni indicate nell'avviso. L'inserimento nell'elenco non fa sorgere in capo all'Ente alcun obbligo di affidamento degli incarichi. L'elenco costituito ha validità dal 1/1/2019 al 31/12/2020, salvo proroga sino all'approvazione del nuovo.
L'avviso, però, contiene alcune criticità meritevoli di analisi.
La prima riguarda l'affidamento degli incarichi. Secondo il bando questi saranno affidati in base all'ordine di iscrizione nell'elenco, avranno la durata di un anno decorrente dalla data di sottoscrizione del contratto, eventualmente rinnovabili per la stessa durata e per una sola volta, a insindacabile giudizio dell'Amministrazione comunale e non potranno avere ad oggetto l'amministrazione di più di 5 condomini, fatte salve particolari situazioni, a giudizio insindacabile dell'Amministrazione comunale, per le quali il predetto limite potrà essere superato. Tutto regolare? Non proprio visto che si parla di condomini, non di edifici di esclusiva proprietà del Comune barese ad uso interno e di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica e che tutto ciò implica una distinzione rilevante. Infatti, per il combinato disposto dal nuovo articolo 1129 del codice civile, comma 16 e dal Regolamento per l'autogestione dei servizi comuni da parte degli assegnatari di alloggi di E.R.P. e sociali, pubblicato sul Bollettino ufficiale della Regione Puglia n. 59 del 23/05/2017, le previsioni dell'avviso pubblico sembrano siano alquanto discutibili. Invero, in forza del combinato di cui sopra, spetta all'assemblea del condominio di autogestione composta dagli assegnatari nominare l'amministratore – meglio definito come “responsabile dell'autogestione” - e giammai direttamente al Comune di Bari. Ma non solo. Lo stesso art. 4 del regolamento prevede che sia l'assemblea dell'autogestione ad approvare i bilanci relativi alle spese comuni. E allora, non si comprende come possa il Come di Bari, in un tale contesto normativo, ritenere una sua prerogativa procedere con l'assegnazione degli incarichi agli amministratori di condominio.
La seconda criticità riguarda i requisiti richiesti per essere inseriti nell'elenco. Per la parte dell'avviso che ricalca i requisiti già previsti dall'art. 71-bis d.a.c.c. nulla quaestio. Dei dubbi, invece, sorgono quando si richiede il possesso di valida certificazione UNI 10801:2016 e questo per due ordini di ragioni. La prima è che si tratta di una norma volontaria “a pagamento” e non obbligatoria e la seconda è che trattandosi di “Avviso di Ente Pubblico”, una tale richiesta determinerebbe un'alterazione del principio di libera concorrenza del mercato. In soldoni, la domanda è: se il privato è libero di scegliere l'amministratore come meglio crede e valutando anche il possesso della certificazione UNI, può fare lo stesso anche un Ente pubblico come il Comune? Non sarebbe stato più corretto assegnare ai requisiti ulteriori di legge un mero punteggio di valutazione senza che ciò divenisse conditio sine qua non per l'accesso all'elenco? Cosa ne penserebbe, dunque, l'Autorità Garante della Concorrenza e del mercato di questa limitazione extra lege?
L'ultima criticità che registro, ma non per importanza, è quella relativa al compenso offerto. Udite, udite: ben 7 euro più iva al mese per unità abitativa, oltre alle “spese vive e documentate che l'Amministratore fosse costretto ad anticipare”. Ora, a voler fare il cavilloso il gioco sarebbe fin troppo facile ma due minime considerazioni vanno fatte. In primo luogo, si parla di compensi per “unità abitativa” con la logica conseguenza che per un fabbricato composto da 10 appartamenti, 10 box e/o 10 cantinole, il compenso sarebbe di appena 70 euro al mese. È forse esagerato definire una vera miseria un compenso del genere e in una città pure metropolitana? A mio avviso si tratta di una vera e propria umiliazione e a maggior ragione se si tiene conto di quelle che sono le oggettive e quotidiane difficoltà che si incontrano nella gestione dell'edilizia residenziale pubblica. E ancora. Ma cosa intendiamo per spese vive eventualmente anticipate? Quelle relative all'esecuzione del mandato o quelle relative ai servizi comuni dei fabbricati gestiti? La differenza mi sembra notevole atteso che nel primo caso potrei pensare al rimborso del carburante per ogni spostamento che faccio con la mia auto nell'evadere le incombenze del mandato mentre nel secondo caso si tratterebbe di rimborsare delle anticipazioni che sarebbero come minimo scontate ma che non andrebbero più ad aumentare il compenso complessivo dell'amministratore.
In conclusione, si tratta di un avviso colmo di criticità che, a parere di chi scrive, il Comune di Bari farebbe bene a ripensare.


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