Condominio

Infiltrazioni nell’appartamento, il supercondominio non c’entra

di Valeria Sibilio

Nell' ordinanza 15262 del 2018 la Cassazione affronta il tema della sentenza n. 660 del 2015, con la quale il Tribunale riformava la sentenza del 2012 del giudice di Pace che, accogliendo la loro domanda, condannava il condominio al pagamento della somma di euro 3.240,00 ai due ricorrenti, a titolo di rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori di ripristino effettuati nell'appartamento di loro proprietà, a causa di fenomeni infiltrativi che si erano verificati per lo stato di degrado delle strutture dell'edificio e delle terrazze di copertura.
Il Tribunale aveva accolto l'appello dichiarando il difetto di legittimazione del Condominio in quanto i legittimati passivi, rispetto all'azione intrapresa, erano unicamente i singoli comproprietari del fabbricato interessato dalle infiltrazioni oggetto di causa provenienti dal lastrico solare del fabbricato applicando le regole della comunione. La cassazione della sentenza del Tribunale era stata chiesta per avere, il Tribunale, negato la legittimazione passiva del Condominio in ragione di un'erronea ed ingiustificata interpretazione del regolamento condominiale.
Secondo i ricorrenti, il Tribunale, nell'accogliere l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, sarebbe incorso in un errore interpretativo del regolamento condominiale articolato, al suo interno, in diversi corpi di fabbrica ciascuno dei quali sviluppato in verticale e comprensivo a sua volta di diverse unità abitative. Tale regolamento disciplina l'uso delle parti comuni e l'uso di quelle assegnate in proprietà ad ogni singolo condòmino, compresa la ripartizione delle spese. L'organo chiamato a disciplinare la ripartizione delle spese è l'amministratore del condominio cui andrebbe riconosciuta la legittimazione processuale. Motivo apparso, per gli ermellini, infondato in quanto per l'esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile, collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati. Spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.
Laddove esista un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguardante i millesimi supercondominiali che stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condòmini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda è quella normale interna ad ogni edificio. Nel caso in cui i facenti parte del supercondominio siano oltre otto partecipanti, occorre la nomina dell'amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. I ricorrenti, pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenente al singolo condòmino avevano convenuto in giudizio l'amministratore del supercondominio, ancorché questo detenesse lo stesso titolo per il singolo condòmino. Il Tribunale ha ritenuto che il supercondominio fosse carente di legittimazione passiva.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti a versare l'importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

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