Come si prova che un bene è condominiale

La Corte di Cassazione 15929/2015 ha fissato un principio importante in tema di diritto condominiale specificando che il condominio può provare l'appartenenza di beni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile facendo anche solo ricorso a presunzioni, non dovendo tassativamente fornire una piena prova
Il Supremo Collegio afferma questo principio rilevando la sostanziale disparità di trattamento tra condominio e privati in tema di prova della proprietà a vantaggio dei diritti della generalità dei condòmini.
Nel caso in esame, alcuni condòmini avevano citato in giudizio un'altra comproprietaria che si era appropriata illegittimamente di alcuni spazi nel sottotetto dell'edificio– in particolare un corridoio e un bagno – in precedenza al servizio della portineria.
La convenuta si era da anni impossessata di questi locali, impedendo l'accesso a tutti gli altri condòmini.
Costituendosi in giudizio la signora aveva sollevato un'eccezione di usucapione, osservando di avere, con il possesso prolungato nel tempo, acquisito legittimamente la proprietà dei localiv oggetto di discussione.
Il Tribunale e la Corte di Appello avevano dato torto alla condomina
Gli eredi della condomina hanno depositato un ricorso in Corte di Cassazione nel quale avevano contestato le risultanze dei precedenti gradi di giudizio.
In particolare i ricorrenti avevano domandato la revisione della sentenza di appello per la mancata prova della natura condominiale dei beni in oggetto -che a detta dei ricorrenti doveva essere fornita nel processo- e per la mancata integrazione del contraddittorio con gli altri consociati nel secondo grado di giudizio. Nella propria decisione la Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso degli eredi della condomina.
In merito alla questione della necessità di integrazione del contraddittorio, i giudici affermano come nel caso in questione la domanda di usucapione fosse stata presentata come eccezione, e non come domanda in via principale. La pronuncia in sentenza avrebbe avuto effetti solo tra le parti, non rendendo necessario chiamare in causa anche tutti gli altri condòmini. Afferma la Corte la necessità di integrazione del contraddittorio solamente <<nel caso in cui il convenuto proponga una vera e propria domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva>> e non solo una eccezione processuale.
In merito alla questione della prova della proprietà comune dei beni condominiali, la Suprema Corte stabiliva un importante principio di diritto.
Secondo i giudici, infatti, il condominio non deve dare piena prova della proprietà di un bene ex articolo 1117 del Codice Civile in quanto è sufficiente per presumerne la natura condominiale <<che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini in rapporto con queste da accessorio a principale>>.
Sempre per questa presunzione di appartenenza comune dei beni ex art. 1117 c.c., la Corte afferma la non necessità di includere tali beni in un elenco tassativo nel regolamento condominiale dato che la prova della proprietà comune degli stessi può essere validamente fornita con altri argomenti (come le predette presunzioni, prove testimoniali o documentali ulteriori rispetto al regolamento condominiale).
L'importante novità sancita dalla decisione in commento è la presunzione di appartenenza al condominio, fino a prova contraria, dei beni strumentali come ad esempio corridoi, spazi comuni e scale.
Si può affermare che la loro particolare natura, utilizzo e asservimento alle proprietà private vale da sola come prova sostanziale della loro natura di bene comune. Inoltre, qualora questi beni siano stati illegittimamente venduti come parte di un appartamento privato, sarà possibile per lo stabile ottenere la rivendica della proprietà dei beni anche solo sulla base della predetta presunzione (salvo gli effetti dell'usucapione).
Fino a prova contraria, quindi, i beni asserviti alle esigenze della generalità dei condomini sono da ritenere comuni; solo con prove particolarmente evidenti il singolo condomino potrà ottenere la proprietà degli stessi per usucapione.
La natura condominiale dei beni può essere dedotta anche in caso di mancata menzione dei locali stessi nel regolamento di condominio: il condominio non deve dare piena prova della proprietà comune di un bene; è sufficiente, per presumerne la natura condominiale, cioè che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini in rapporto con queste da accessorio a principale.
Non è necessario includere tali beni in un elenco tassativo nel regolamento condominiale: la prova della proprietà comune degli stessi può essere fornita anche con altre prove (come le predette presunzioni, prove testimoniali o documentali ulteriori rispetto al regolamento condominiale).