L'esperto rispondeCondominio

La responsabilità per il crollo è del proprietario del terrazzo

Silvio Rezzonico

La domanda

Su un terrazzo di copertura dell'intero fabbricato c'è una parte a uso esclusivo di un condomino (terrazzo A), che copre una verticale di appartamenti; e una parte (terrazzo B) relativa all'appartamento di un altro condomino, che è a sua volta al vertice di una verticale di unità. Sul tetto di quest'ultimo appartamento c'è un terrazzo (terrazzo C), accessibile a tutti i condòmini, tramite una botola del vano scala, per posizionare le antenne tv.In seguito al crollo parziale del terrazzo C (che è anche il tetto dell'appartamento) è necessario ripartire i costi per la messa in sicurezza (in virtù di un'ordinanza del Comune) e per il ripristino. Qual è la modalità di ripartizione dei costi? Preciso che l'intera verticale di appartamenti sotto al terrazzo A non è sottostanta all'unità che ha subìto il crollo. È possibile avere anche i riferimenti normativi a riguardo?

Occorre innanzitutto conoscere di chi sia la proprietà del tetto di copertura del terrazzo C, che dovrebbe configurare una parte comune in forza della presunzione di cui all’articolo 1117, n. 1 o n. 3, del Codice civile. A parte ciò, nel caso del lettore, a seconda della natura del danno e della relativa responsabilità, possono venire in rilievo due norme diverse.Se non c'è responsabilità del proprietario, si applica l’articolo 1126 del Codice, relativo al riparto delle spese per le riparazioni e ricostruzioni del lastrico dovute a vetustà (non riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario). Nel qual caso vale il criterio di ripartizione secondo cui «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».Se il crollo del terrazzo è stato invece causato da una "mancanza" del proprietario, si applica l’articolo 2051 del Codice, relativo alla responsabilità da custodia. In particolare, ove si tratti di difetti suscettibili di arrecare danno a terzi, la responsabilità per il crollo – sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento – è a carico in via esclusiva del proprietario del tetto che copre il terrazzo C.Si tenga presente che secondo la Cassazione (7 febbraio 2017, n. 3239), «in tema di danni da omessa manutenzione della terrazza a livello in proprietà o in uso esclusivo (danni, nella specie, rappresentati dal crollo della terrazza medesima), deve essere cassata la sentenza che non si sia posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l'imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa, che ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all'art. 2051 c.c.; l'indagine è assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al primo quesito si rivela giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all'art. 1126 c.c.».

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