Il sottotetto nell’edificio condominiale

Il sottotetto è tra i beni contemplati dall'art. 1117 c.c. come bene condominiale. Esso soggiace tuttavia alla necessaria verifica della destinazione, se a favore di un'unità immobiliare o dell'intero palazzo, per poter avere certezza circa la sua appartenenza e quindi alla sua natura condominiale
Può essere di proprietà singola qualora vi sia un titolo che ne legittimi la proprietà solitaria. Ove così non sia, occorre verificare le sue caratteristiche strutturali e dimensionali onde accertarne la destinazione. Viene qualificato come pertinenza dell'alloggio sito all'ultimo piano qualora assolva nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo e dall'umidità) tramite la creazione di una camera d'aria, al pari di un'intercapedine. In questo caso vene definito come bene complementare dell'unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio a cui accede.
<<Il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione e costituisce normalmente pertinenza del piano più elevato, qualora in concreto non ne sia dimostrata una destinazione all'uso comune ovvero all'esercizio di un interesse comune>>. (Trib. Pesaro, 10/02/2009).
<<In tema di condominio, in base all'art. 1117 c.c., il lastrico di copertura, se il contrario non risulta dal titolo, si presume di proprietà comune a tutti i condomini sottostanti. Tuttavia, l'applicazione di tale norma presuppone che si abbia chiaro il concetto di copertura di un edificio: la copertura, infatti, sia essa in forma di lastrico, calpestabile o meno, sia essa in forma di semplice solaio, piano o inclinato, sia essa in forma di tetto, è essenzialmente quella opera non avente altra funzione che quella di proteggere l'edificio dagli agenti atmosferici. In tale ottica, il sottotetto, ossia quello spazio vuoto che, per effetto della inclinazione del tetto viene a crearsi fra lo stesso e il solaio dell'ultimo piano, non costituisce, di per sé, copertura, e di regola non segue la presunzione di condominialità di cui all'art 1117 c.c. Ciò è maggiormente vero laddove il sottotetto, per le sue dimensioni o per la sua accessibilità, si presti a fornire ad uno o a più condomini una qualche utilità particolare>>. (App. Firenze, 04/02/2009).
<<Pur non essendo il sottotetto di un edificio incluso espressamente nell'elencazione, non tassativa, delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., lo stesso deve considerarsi di pertinenza esclusiva dell'appartamento dell'ultimo piano - in mancanza di elementi contrari desumibili dal titolo - solo quando per le sue caratteristiche strutturali assolva esclusivamente a una funzione protettiva e isolante del piano più elevato, come un'intercapedine>>. (Trib. Genova, 30/09/2005; Trib. Brescia, 11/06/2003).
<<In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi>>. (App. Milano, 13/11/2001).
Ove sia di proprietà esclusiva ben può essere trasformato in mansarda o immobile abitabile, semprechè il regolamento non ne sancisca il divieto e non sia di pregiudizio alla stabilità dell'edificio, o non vi siano le caratteristiche igienico edilizie sancite dalla normativa vigente (L.R. 21/98) che sancisce i termini per il recupero abitativo dei sottotetti esistenti.
<<La trasformazione del sottotetto di proprietà esclusiva in abitazione è ammissibile qualora non sia vietata dal regolamento contrattuale di condominio e non rechi pregiudizio all'edificio o alle singole unità immobiliari>>. (Trib. Napoli, 08/03/2004).
Ove non abbia queste caratteristiche, occorre che sia dimostrata una destinazione diversa onde qualificarlo come bene comune, anche in via potenziale. Per poter essere tale, il sottotetto deve avere caratteristiche dimensionali e strutturali tali da essere destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune, consentendone l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.). La definizione di uso potenziale è intesa nel senso che permetta in futuro un uso condominiale: esso è di per sè già sufficiente a dimostrare che non è pertinenza dell'alloggio all'ultimo piano.
<<Il sottotetto, quale vano autonomo, deve ritenersi oggetto di proprietà comune (salvo che il contrario risulti dal titolo) quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato all'uso collettivo o all'esercizio di un interesse condominiale. L'uso in oggetto deve essere tale da poter essere praticato, liberamente e senza intermediazioni, da ciascun condomino. Inoltre la collocazione in tale vano di un servizio comune, non lo rende suscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà, salvo l'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tale servizio a vantaggio del condominio>>. (Cass. 18091/2002; Cass. 14160/2000; Cass. 5978/1992; Trib. Monza, 12/09/2007; Trib. Monza, 29/08/2005).
<<L'appartenenza del sottotetto di un edificio in condominio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale>>. (Cass. 8968/2002; Cass. civ., 18901/2002; Cass. 6027/2000; Trib. Torino, 05/02/2008).
<<Il sottotetto di un edificio in condominio può considerarsi pertinenza esclusiva dell'appartamento sto all'ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l'unità stessa dal caldo, dal freddo e dall'umidità, crei una sorta di camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni a carattere strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, nel quale caso deve presumersi di proprietà condominiale laddove risulti in concreto seppur in via solo potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune>>. (T.A.R. Lombardia Milano 72/2006).
<<La presunzione del sottotetto (o solaio) quale “parte comune” del condominio e la riconduzione, in via interpretativa ed applicativa, che nel caso di specie possa compiersi a tale nozione in quanto il predetto bene ne abbia assunto e ne mostri “in facto” la concreta attitudine, ne consente, al contempo, la consequenziale e prevalente definizione nel senso di “bene condominiale”, e ciò con riguardo alla loro intrinseca e sostanziale natura giuridica nonché al loro regime di disciplina normativa>>. (Trib. Bologna, 07/02/2006).
Ove si discuta della sua proprietà, l'azione che deve essere intrapresa è quella di rivendicazione. Può essere esperita l'azione possessoria per far cessare la sua occupazione abusiva e farlo rientrare nella propria disponibilità, con l'eliminazione delle opere illegittimamente eseguite.
<<Nel caso in cui il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, eserciti un'azione avverso alcuni condomini per il ripristino dello status quo ante del sottotetto dell'edificio ed i medesimi convenuti, a loro volta, tramite domande riconvenzionali intendono accertare la non appartenenza del sottotetto alla comproprietà dei condomini bensì solo ad alcuni di essi, la causa deve svolgersi nei confronti di tutti i condomini, trattandosi di una ipotesi di litisconsorzio necessario>>. (App. Milano, 13/12/2006).
Naturalmente ove sia bene condominiale e tale natura sia indubbia, il proprietario dell'ultimo piano non può occuparlo. Se lo occupasse, l'amministratore sarebbe legittimato a richiederne la liberazione; se del caso promuovendo azione giudiziale.
<<Nell'immobile residenziale in condominio, qualora sia ritenuta con pronunzia giudiziale la presunta natura condominiale del sottotetto (o solaio), l'occupazione di tale locale da parte del proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano (nel caso di specie: mediante un accesso che dall'interno della sua abitazione e attraverso il solaio conduca direttamente allo spazio sovrastante) e del quale abbia sistemato e ristrutturato ambienti ed abitabilità, determina un comportamento illegittimo e lesivo dei diritti degli altri condomini, conseguendone la condanna alla rimessione in pristino dei locali nonché la restituzione alla piena disponibilità della comunione “pro indiviso” (conclusivamente ribadendosi che “nemo dominorum iure facere in re communi quidquam invito altero potest”)>>. (Trib. Bologna, 07/02/2006)