Come si contano i voti in assemblea: guida pratica

L'assemblea è l'organo deliberativo del condominio con funzione, pertanto, “normativa”, tanto è vero che la stessa dispone in relazione ai vari argomenti posti all'ordine del giorno.
L'assemblea è composta da tutti i partecipanti al condominio, quindi dal proprietario dell'immobile in condominio, dal locatario o conduttore, dall'usufruttuario e da chi ha diritto d'uso e abitazione, a tal proposito, infatti, l'art. 1136, IV co., Cc, parla genericamente di “aventi diritto” e non di condòmini, proprio in considerazione del fatto che i partecipanti al condominio non si identificano esclusivamente nei proprietari dell'unità immobiliare, ma anche nei soggetti sopra indicati.
Gli aventi diritto possono partecipare personalmente o a mezzo di rappresentante appositamente delegato. Il nuovo art. 1136 Cc stabilisce come l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In sostanza, con la nuova formulazione, si è ridotto il quorum relativo alle presenze.
Il terzo comma del predetto art. 1136, prevede un abbassamento dei quorum costitutivi stabilendo come l'assemblea, in seconda convocazione, risulta costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
Per quanto concerne la validità delle deliberazioni la norma sopra richiamata prevede dei distinguo, a seconda se si tratti di prima o seconda convocazione, analogamente a quanto visto per la validità della costituzione.
Viene allora stabilito che, in prima convocazione, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio mentre, in seconda convocazione, sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Il conteggio dei voti deve essere effettuato in relazione ad ogni argomento posto all'ordine del giorno, in considerazione del fatto che per alcune materie sono richieste delle maggioranze più elevate rispetto a quelle ordinarie, maggioranze cd. qualificate (art. 1136, IV e V co., Cc),
Per la regolare costituzione dell'assemblea, ma anche per la validità delle deliberazioni, sono previsti due tipi di quorum, uno che attiene ai millesimi, l'altro ai partecipanti al condominio.
Sostanzialmente, occorre la presenza contemporanea sia del numero dei condòmini che quella relativa al valore dell'edificio.
Dal quorum delle deliberazioni deve essere escluso il voto del condomino che versi in ipotesi di potenziale conflitto di interessi.
A tal proposito, infatti, qualora il condomino che, in una tale situazione di conflitto di interessi con il resto della compagine condominiale, abbia comunque esercitato il suo diritto di voto, al fine di verificare la validità della delibera occorre procedere con la cd. prova di resistenza.
In altri termini, dal computo totale dei voti occorre espungere quello del condomino che avrebbe dovuto astenersi e verificare, all'esito, se comunque la deliberazione assunta abbia raggiunto la maggioranza dei voti richiesti dalla legge. In caso di esito negativo la deliberazione risulterà impugnabile.
Analogo discorso per quanto attiene il cd. condominio parziale, la cui definizione risulta desumibile dall'art. 1123, III co., Cc, per cui, in caso di edificio con più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Conseguentemente, il diritto di partecipazione all'assemblea, al pari di quello di voto, rimarrà in capo al gruppo di condomini interessati, vale a dire che ne traggono utilità.
In questi casi, pertanto, alle relative deliberazioni dovranno partecipare solo coloro a cui è destinato il particolare bene, servizio o impianto, con esclusione di tutti gli altri condòmini, il cui voto, se quantunque espresso, non potrà essere calcolato ai fini del raggiungimento delle maggioranze necessarie.