Gazebo in cortile, sì o no?

Secondo la Corte di Cassazione 24305/2008. è possibile la rimozione del gazebo realizzato con materiali che contrastano con quelli usati per la realizzazione del terrazzo condominiale. Anche qualora lo stabile non abbia architettonici ed il manufatto si trova sulla proprietà esclusiva di un condomino, è necessario che la struttura si trovi in armonia con il contesto che la circonda. La Suprema Corte ha chiarito che si ha alterazione del decoro dell'edificio quando a causa dell'opera si verifica un pregiudizio economico che comporta il deprezzamento dell'intero edificio e delle singole unità condominiali ivi presenti (Cass. 1286/2010 ).
Occorre porre attenzione anche all'ambito amministrativo. Le prescrizioni urbanistiche in materia di permessi di costruire variano da comune a comune. La giurisprudenza si esprime con alcune regole generali. Il Consiglio di Stato (Cons. St., .1777/2014) ha stabilito che non è necessario alcun nulla osta per l'installazione di gazebo costituiti da strutture di arredo installate sulle pareti esterne dell'unità immobiliare, realizzati in materiali in legno o metallo di esigua sezione, privi di opere murarie e di pareti chiuse. Quanto detto è in ragione del fatto che questi manufatti possono essere smontati facilmente senza la necessità di demolizione, perché non costituiscono né un aumento di volume né una modificazione dell'edificio. In questo senso è una precedente sentenza del Tar Campania, che aveva sancito che gazebo e tettoie accessorie alle unità immobiliari e destinate al riparo degli spazi liberi dagli agenti atmosferici non avevano bisogno del permesso di costruire (Tar Campania, 8320/2009).
Il Consiglio di Stato (Cons. St., 971/2014.) ha stabilito che è necessario il permesso di costruire quando, per le loro dimensioni, gazebo, tettoie o pergolati arrecano una visibile alterazione dell'edificio, tale da non poter essere considerati una parte accessoria dello stabile. Nel caso particolare, il Giudice amministrativo non ha ritenuto necessario il permesso di costruire per una struttura destinata al riparo di un'autovettura di dimensioni pari a metri 3,20 x 6.
Di conseguenza, alla luce della costante giurisprudenza amministrativa, non occorre il titolo abilitativo quando:
• la struttura è di piccole dimensioni rispetto alla superficie totale dell'immobile;
• il manufatto non è stato fissato stabilmente al pavimento;
• non è stato realizzato un volume edilizio.
In generale si può dire che pergolati o gazebo privi di chiusure laterali e con coperture rimovibili non modificano il calcolo della superficie utile; conseguentemente la relativa installazione non è soggetta al pagamento di costi di costruzione o oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Al contrario, il permesso di costruire è necessario se l'installazione della struttura comporta una modifica dello stato dei luoghi. Tale fenomeno si verifica quando le strutture in oggetto sono di notevoli dimensioni, sono fissate stabilmente al pavimento e comportano una variazione della cubatura edilizia.
Occorre notare come l'installazione di un gazebo sul lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, può incorrere in alcuni limiti connaturali all'esistenza dell'edificio.
Si possono individuare i seguenti limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:
1. le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo. È un divieto di carattere generale che trova il suo fondamento dell'art. 833 cod. civ.;
2. tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
3. il proprietario esclusivo non può, nell'esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve
4. Ultimo e più importante limite è il rispetto del pregio architettonico dell'edificio.
Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell'edificio, poiché, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell'intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini.
La Cass. 24305/08 ha stabilito che <<va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l'edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano ha l'uso esclusivo.>>
Il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale, bensì un valore connaturale all'esistenza stessa di un edificio come tale; vi è una dignità estetica, quindi, in ogni fabbricato, anche in quelli a carattere popolare o, comunque, con minori pretese dal punto di vista artistico.
Si afferma, quindi, che il giudice, nell'accertare se il decoro architettonico sia stato in concreto pregiudicato, deve prendere in considerazione il carattere dell'edificio, usando criteri di maggior rigore per gli edifici che abbiano un vero e rilevante pregio architettonico e criteri di minor rigore per quegli edifici che ne abbiano invece uno modesto, per il loro carattere popolare (Cass. 8861/1987).
Per altro verso, si è evidenziato che un'alterazione del decoro architettonico può derivare anche da una modificazione interessante, in via immediata, solo “singoli elementi o singoli punti del fabbricato” ma suscettibile, tuttavia, di rifletterai negativamente sull'insieme dell'aspetto esteriore dell'edificio (Cass. 8381/ 1995; Cass. 8731/1998).