Condominio

Quando in condominio non esiste il diritto di parcheggio

di Anna Nicola

È configurabile un diritto di servitù di parcheggio avente ad oggetto il posto auto di proprietà altrui all'interno di un condominio? La questione è stata affrontata di recente dal Tribunale di Genova (sentenza 15.3.2018 n. 774)
La vicenda nasce dalla scoperta del condomino, divenuto tale da breve tempo, della servitù di parcheggio su una particella. Stante la limitazione del suo diritto di proprietà, agisce in giudizio citando coloro che risulterebbero proprietari del fondo dominante. Le domande giudiziali attengono principalmente alla declaratorio dell'atto costitutivo della servitù e in contemporanea del risarcimento del danno subito.
La sentenza, prima di affrontare l'oggetto della questione, ricorda che un orientamento giurisprudenziale consolidato ha già di gran lunga chiarito che nel nostro ordinamento non trova applicazione l'istituto della servitù di parcheggio. (Cass. 23708/2014, Cass. 15334/2012, Cass. 5769/2013, Cass. 20409/2009; Cass. 1551/2009; Cass. 8137/2004)
Premesso ciò, il tribunale ligure sottolinea che che la servitù di parcheggio manca del requisito tipico che contraddistingue il diritto di servitù cioè <<la realitas, ossia l'inerenza dell'utilità, per la quale si costituisce il peso sul fondo servente, rispetto al fondo dominante>>
Evidenziando le differenze fra la servitù di parcheggio e le servitù in genere la decisione mette ben in luce che <<Nel caso della (impropriamente detta) servitù di parcheggio, infatti, la comodità insita nella facoltà di parcheggiare l'auto va ad esclusivo vantaggio, non già del fondo preteso dominante, quanto piuttosto del proprietario del medesimo….>> E' bene rammentare in merito che nel nostro ordinamento non possono istituirsi servitù personali, dette anche irregolari, le quali non sono riconducibili allo schema di alcun diritto reale.
Per soddisfare simili esigenze si può ben ricorrere ad accordi negoziali che hanno esclusivamente effetti obbligatori fra le parti. Questi accordi possono essere ricondotti nell'ambito del diritto d'uso, della locazione, dell'affitto e del comodato a seconda dell'atteggiarsi del contratto che si stipula in merito.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 8014/2018 pone un principio inedito e innovativo sancendo, secondo dati presupposti (fabbricati di nuova costruzione), l'incompetenza dell'assemblea dei condòmini a provvedere alla disciplina sull'uso dell'area di parcheggio da parte dei condòmini.
Il Tribunale di primo grado ha osservato che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765).
Il riferimento è all'12 della legge 28 novembre 2005, n. 246 sulla cui base «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse». Questa normativa vale per le nuove costruzioni
La Corte di Appello di Genova ha poi condiviso quest'ultimo orientamento sancendo che l'articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 implica che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419, secondo comma Codice civile.
La Corte di Genova ha pertanto affermato che la delibera assembleare si è limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione.
Il diritto in questione è reale ed assoluto, avente ad oggetto l'utilizzo delle aree destinate a parcheggio.
Si giunge in Cassazione. Il Giudice di legittimità ha in primis qualificato la natura giuridica della fattispecie, premettendo che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione lo spazio per parcheggio è prefissato nella misura stabilita dalla norma imperativa ed inderogabile di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art.18 della legge n. 765 del 1967. In questi casi, sussiste un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato (Cass., Sez. U. 6602/1984)..
Ora, quando tale misura non sia assicurata in favore del singolo condòmino, si verte in ipotesi di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., del contratto di compravendita, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione.
Ciò significa che il contratto originario vede la caducazione della originaria clausola e la relativa sostituzione ope legis con altra con cui si riconosce il diritto reale di uso di detto spazio in favore del condòmino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione (Cass., 28950/2011).
Si tratta, di conseguenza, di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma singolarmente a ciascun condomino quale singoli compratori delle varie porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto (Cass., 3393/2009).
Ne consegue, pertanto, che l'assemblea non è legittimata a disporre a riguardo del diritto d'uso dell'area pertinenziale riservata a parcheggio di cui sono ex contractu titolari i singoli condòmini.
In altri termini, l'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare come nulle (cfr., da ultimo, Cass., 20612/2017).
Conseguentemente e ritornando alla fattispecie trattata, i giudici di merito hanno erroneamente delibato, laddove non hanno considerato, a monte, la titolarità del diritto originario su cui si disputava.
Il principio appena sancito è stato ritenuto talmente innovativo da giustificare la compensazione delle spese tra le parti.

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