Condominio

Addebitare le «spese individuali» e gestirle nel rendiconto

di Anna Nicola

Spesso si legge in rendiconto che il singolo è tenuto a corrispondere spese personali. Essendovi abituato, non si sofferma neppure per verificare quali siano queste spese e a che titolo siano dovute.
Le spese possono derivare da una sanzione pecuniaria per violazione del regolamento condominiale; si qualificano come spese sostenute per la compilazione del registro di anagrafe condominiale, qualora non via sia una collaborazione dell'interessato a fornire i propri dati; sono assunte spese legali, ad esempio sostenute per morosità del condomino; ed ancora per la riparazione di un bene condominiale danneggiato.
Secondo la decisione del Tribunale di Napoli, <<le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all'invio della corrispondenza a singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione del condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate ad personam>>. (Trib. Napoli, 29 novembre 2003, n. 12015; così anche Trib. Milano 9 giugno 2015, n. 7103)
L'esempio più semplice è quello relativo alle spese legali: l'amministratore agisce giudizialmente nei confronti del condomino moroso, e addebita al condomino medesimo le relative spese legali.
L'assemblea condominiale non può deliberare spese individuali attribuibili ad un singolo condomino.(Trib. Massa. n. 207/2017)
Quest'ultima quindi non ha potere di 'autodichia', non potendo prendere decisioni autonomamente riguardo all'addebito di spese personali ad un condomino. (Trib. Milano, 5195/2016)
L'organo supremo del condominio può deliberare solo le spese condominiali che attengono alla gestione, manutenzione e conservazione delle parti comuni di un condominio. Esse posso essere elencate e ripartite per millesimi nel rendiconto annuale.
La particolarità è che le spese personali possono essere addebitate dall'assemblea in capo al singolo, solo qualora quest'ultimo abbia accettato le spese in questione o quando sono statuite dall'autorità giudiziaria.
Da ciò consegue che è nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale che addebiti spese personali ad un condomino, in mancanza di una sentenza fondante il presupposto.
È altresì affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.
La Cassazione (Cass. 24696/2008) ha avuto modo di precisare che tale nullità può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea e anche quando questi abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
Il condomino può far valere tale nullità, rilevandone l'invalidità nel corso dell'assemblea. Il singolo può anche esprimere un voto favorevole alla deliberazione, purché ciò non riconosca l'accettazione delle spese a lui addebitate. (Cass. 24696/2008)
Com'è noto, l' assemblea condominiale provvede:
•alla conferma dell'amministratore ed alla sua eventuale retribuzione;
•all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
•all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
•alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo, obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare opere di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferire nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
L'assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge. Esula dai poteri della assemblea procedere all'approvazione ed imputazioni di spese individuali che non attengano alla gestione comune. Non rientra tra le prerogative assembleari quelle di addossare ai condomini, fantomatiche spese di natura personale, posto che l'assemblea non è dotata di “autodichia”, cioè non può farsi giustizia da sé (Trib. Massa 207/2017)

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