La costituzione del condominio nelle zone terremotate

Il condominio ordinariamente nasce a seguito di un contratto di vendita di unità immobiliari aventi le parti comuni di servizio previste dall'art. 1117 c.c.. La Corte di Cassazione (ordinanza 10058/2018) ha rigettato il ricorso avverso una sentenza che aveva riconosciuto la costituzione di un condominio. Il ricorrente sosteneva che nel caso trattato mancava la prova che i comunisti avessero aderito con apposita forma negoziale al condominio e avessero provveduto all'accettazione del relativo regolamento. In particolare il ricorrente sosteneva che , al fine dell'appartenenza della singola proprietà al complesso comunitario , non poteva ritenersi sufficiente una generica presa di impegno all'atto di vendita rispetto alla futura costituzione di un consorzio o di un condominio , risultando necessario che a quest'ultimo si aderisse espressamente e che il relativo regolamento di gestione venisse accettato espressamente in forma negoziale.
La Corte di Cassazione ha respinto l'assunto del ricorrente in quanto , come si evince anche dalla precedente sent. n. 328/2007, qualora una cooperativa edilizia , dopo avere stipulato con il Comune una convenzione di lottizzazione su di un terreno al fine di costruirvi un complesso edilizio da destinare a civile abitazioni , abbia provveduto all'assegnazione degli alloggi realizzati ai soci , con conseguente trasferimento in loro favore della proprietà delle singole unità immobiliari ed insorgenza di un rapporto di condominio tra i soci assegnatari, l'assegnazione include la comproprietà dei beni che abbiano l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo . Vale a dire che i beni siano collegati materialmente e funzionalmente con le unità immobiliari assegnate in proprietà esclusiva ai soci , ovvero che siano in rapporto con queste da accessorio a principale, essendo il diritto dei soci assegnatari sulle parti di area non direttamente interessate dai fabbricati assimilabile a quello dei condomini sulle parti comuni.
Le cooperative edilizie (vedasi C.Cass. Sent. n. 6882/2014) perseguono lo scopo di costruire alloggi e di assegnarli dapprima in godimento e poi in proprietà individuale ai soci. Nell'attuare tale oggetto sociale la previsione di spazi deputati al godimento comune dei soci è necessitata dalla natura del corpo di fabbrica realizzato e dall'applicazione dell'art. 1117 c..c relativo alle parti comuni del condominio. Rientra nella discrezionalità delle società individuare e limitare dette parti comuni in modo da ampliare o ridurre aree e volumi destinati all'applicazione in proprietà singola , contemperando fra loro gli interessi individuali e collettivi dei soci. Tale potere trova la sua fonte nel contratto sociale e, con riferimento all'edifico costruito dalla cooperativa , non è oggetto a limiti ulteriori rispetto a quelli che si ricavano dalle norme imperative dettate dalla disciplina del condominio. Inoltre la Corte di Cassazione (Sent. n. 9547/2018) ha trattato la costituzione del condominio nelle aree terremotate a seguito di un intervento legislativo . Invero la
La sentenza ha richiamato l'art. 15 del d.lvo n. 76/1990, il testo unico delle leggi per gli interventi nei territori della Campania , Basilicata , Puglia e Calabria colpiti dagli eventi sismici del novembre 1980, del febbraio 1982 e del marzo 1982. Tale norma prevede da parte dei proprietari la costituzione del condominio per gli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici : La costituzione del condominio si rende necessaria per adottare le delibere necessarie per l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o di riparazione. Tale costituzione si applica anche agli atti di costituzione dei condominii o dei consorzi di proprietari di unità minime nei piani indicati dall'art. 34, comma terzo , del d.lvo n. 76/1990.
La Corte di Cassazione afferma che detta norma , mirando ad agevolare la ricostruzione nelle aree interessate dal sisma, prevede l'applicabilità della disciplina del condominio , non solo nell'interlocuzione tra privati e pubblica amministrazione , ma anche per tutto quanto attiene alla esecuzione delle opere di ricostruzione, per facilitarne l'esecuzione. In tale senso depone non solo il titolo della disposizione , intitolata “Condominio di edifici”, ma anche l'esplicito richiamo alla disciplina del condominio per quanto riguarda l'esecuzione delle opere di ricostruzione, da approvarsi con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. , nel caso di costituzione di condominii o di consorzi di proprietari delle unità minime di intervento previste nei piani di recupero adottati dai comuni ai sensi dell'art. 34, comma terzo, del d.lvo .n 76/1990.
La Corte di Cassazione (vedasi sent. n. 14899/2013) ha già statuito che l'amministratore del condominio costituito convenzionalmente , ai sensi dell'art. 15 del d.lvo n. 76/1990, per gli immobili distrutti da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici descritti nel medesimo articolo , è legittimato passivamente in relazione alla controversie concernenti l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o di riparazione oggetto delle delibere adottate dal condominio stesso , essendo ciò conforme alle ragioni acceleratrici della normativa sulla ricostruzione , che postulano un amministratore munito dei poteri di rappresentanza dell'art. 1131 c.c. Pertanto nel caso trattato la Corte di Cassazione ha affermato che l'amministratore dei predetti immobili è legittimato sia attivamente che passivamente per tutto quanto concerne l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o di riparazione oggetto delle delibere adottate dal condominio, nei medesimi termini in cui lo è l'amministratore di un condominio di un edificio. Infatti la disciplina condominiale è applicabile solo che sussistano le condizioni previste dal d.lvo n. 76/1990 indipendentemente che ricorrano o meno le condizioni previste dall'art.1117 c.c. per la costituzione del condominio.
Per la Corte l'art. 15 del d.lvo n. 76/1990 ha l'unico fine acceleratorio e semplificatorio di rendere applicabile la disciplina codicistica del condomino degli edifici negli immobili danneggiati dal sisma, nelle zone indicate , da riparare o da ricostruire . La predetta norma è poi applicazione del principio generale dettato dall'art. dell'art. 1173 c.c. il quale afferma che le fonti delle obbligazioni sono il contratto , il fatto illecito od ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico.