Convocazione in assemblea, le modalità del regolamento si possono cambiare

La modalità di convocazione stabilita dal regolamento può essere modificata dalla prassi.
L'art. 66 disp. att. Cc, nell'attuale formulazione, prevede modalità specifiche di convocazione dell'assemblea condominiale, dispone infatti al riguardo come l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Al contrario, prima della riforma apprestata dalla L. 220/2012, l’art. 66 disp. att. Cc nulla riferiva in merito alla forma dell'avviso di convocazione, quindi si riteneva che la comunicazione potesse avvenire con qualsiasi forma, anche oralmente.
Tuttavia, sia nella precedente, che nell'attuale formulazione, risulta altrettanto pacifico che il regolamento condominiale possa imporre particolari forme di comunicazione dell'avviso di convocazione che, pertanto, dovranno essere osservate per ritenere l'assemblea condominiale validamente costituita.
Nondimeno, però, trattandosi di disposizione regolamentare dal contenuto meramente organizzativo, la stessa è da ritenersi modificabile anche per “fatti concludenti”, vale a dire in virtù della prassi comunemente utilizzata dall'amministratore di condominio.
Ciò perché, stante la peculiare natura di una tale clausola regolamentare, la stessa deve essere interpretata alla stregua dell'art. 1362, comma 2, Cc, tenendo conto della reale volontà delle parti e, pertanto, anche in relazione al comportamento complessivo delle stesse anche successivo alla redazione della previsione regolamentare.
Questi i principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 10866, depositata in data 7 Maggio 2018.
Viene impugnata una delibera assembleare per difetto di forma dell'avviso di convocazione, con violazione del regolamento condominiale nella parte in cui prescrive che detto avviso debba essere comunicato, almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza assembleare, con posta raccomandata.
Il Tribunale di Lecce dichiarava cessata la materia del contendere, per avere il condominio convenuto sostituito la delibera impugnata, e condannava il condomino attore al pagamento delle spese di lite in virtù del principio della soccombenza virtuale.
La Corte d'Appello di Lecce, confermava la predetta sentenza, in considerazione del fatto che l'art. 1136 Cc, nel testo ante riforma, non prescriveva alcuna forma particolare per l'avviso di convocazione e che, pertanto, la circostanza che il condomino avesse comunque avuto contezza della convocazione assembleare, poteva essere dimostrata in qualsiasi modo.
Ricorre per cassazione il condomino soccombente eccependo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1136, 1350, 1352 Cc e 66 disp. att. Cc, in relazione all'art. 14 del regolamento condominiale.
Sottolinea il ricorrente come la Corte territoriale avrebbe completamente ignorato la disposizione regolamentare a mente della quale l'avviso di convocazione doveva essere comunicato a mezzo di raccomandata, inviata ai condòmini cinque giorni prima della data stabilita.
La Corte di Cassazione premette come <<appare opportuno osservare che ratione temporis la fattispecie in esame va riferita alla normativa precedente alla legge n. 220 del 2012 (riforma del condominio) e cioè all'art. 1136 cod. civ. nella sua versione precedente alla riforma del condominio, e, comunque, ai principi espressi da questa Corte in materia. Incidentalmente va detto che a norma del terzo comma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile così come modificato dalla legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.>>.
Ciò posto, evidenzia come <<prima di questa riforma, era orientamento pacifico in dottrina ed in giurisprudenza che “ in tema di condominio degli edifici, non è previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione dell'assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso”. Tuttavia, con l'ulteriore specificazione che l'eventuale previsione regolamentare in ordine alla forma della convocazione dei condomini all'assemblea condominiale, trattandosi di prescrizione a contenuto organizzativo, ovvero, propriamente “regolamentare”, poteva essere modificata ed anche per “facta concludentia” cioè, per una prassi seguita dagli amministratori del condominio. D'altra parte, come è opinione della stessa giurisprudenza di questa Corte, la prescrizione regolamentare, per così dire, organizzativa, (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero, incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), va interpretata ai sensi dell'art. 1362, comma 2, c.c., anche alla luce del comportamento posteriore avuto dai condomini al medesimo regolamento.>>.
Nel caso di specie, è stato accertato che la prassi seguita dagli amministratori del condominio, nonostante la contraria previsione dell'art. 14 del regolamento, era quella di convocare i condòmini mediante avviso immesso nella cassetta postale degli stessi, senza alcuna contestazione in relazione a tale uso, invalso da tempo all'interno del predetto condominio, così da ritenere che tale fosse l'effettiva volontà dei condòmini.
Il ricorso, pertanto, viene rigettato con condanna del ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di legittimità in favore di parte controricorrente.