Niente «casa vacanza» in condominio anche se il divieto riguarda gli affittacamere

Il Tribunale di Roma, su richiesta di un condominio, ha inibito lo svolgimento dell'attività di “casa vacanze” a cui era destinato un immobile ubicato all'interno dell'edificio, estendendo ad essa il divieto specifico imposto dal regolamento condominiale per le attività di “affittacamere”, e quello, più generale, teso a tutelare la tranquillità dei condòmini.
Il provvedimento (sentenza n. 3299/2018 pubblicata in data 13.02.2018) ha previsto, inoltre, che, in caso di mancata ottemperanza al comando giudiziale, sia applicabile l'articolo 614 bis Codice di procedura civile, comminando una condanna futura ed eventuale al condòmino “penitente”, laddove non si dovesse adeguare, e prevedendo il pagamento di una somma pari ad €300,00, per ogni giorno di ritardo dalla notifica della Sentenza, da versare direttamente alle casse condominiali..
Ma esaminiamo più in dettaglio i fatti. Il divieto in parola, prescritto dal regolamento contrattuale, riguarda l'inibizione, all'interno degli appartamenti, dello svolgimento di attività che comportino afflusso eccessivo di estranei all'interno dell'edificio, e , nello specifico, l'esercizio di attività quali “affittacamere”; “locande”, “pensioni”, “alberghi”, nonché altre attività rumorose (o definibili tali), all'interno delle abitazioni private.
Il “caso” posto al decidente capitolino assumeva connotati meramente interpretativi, nel senso che quest'utlimo è stato chiamato a valutare la portata della norma in disamina, e, quindi, se essa fosse tale da ricomprendere anche le nuove forme imprenditoriali (o meno) che si cimentano nella ricettività turistica, quali quelle che coincidono con la proposta delle “case vacanze”.
Ma cosa si intende per “casa vacanza”? Un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno, ceduto in locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati (specificatamente senza somministrazione di alimenti e bevande), con contratti aventi validità superiore ai tre mesi consecutivi e non inferiore ai tre giorni.
Il provvedimento giudiziale definisce e circoscrive anche l'ambito dell'attività di “affitta camere”, ivi precisando che tale destinazione, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analogie con la medesima, in quanto fornisce, senza predeterminazione di durata, servizi di alloggio ed eventualmente servizi collegati. Peraltro – così continua il giudice romano - la Regione Lazio, con il regolamento nr 8/2015, ha definito l'attività di affitta camere o guest house come quella che coinvolge strutture gestite in forma imprenditoriale, composte al massimo da sei camere accessibili dal medesimo ingresso.
La sentenza
Sulla scorta di tali premesse, la conclusione che ricava il decidente è quella di favorire il Condominio con la sua interpretazione estensiva del disposto convenzionale.
Il regolamento condominiale redatto nel 1980 non poteva di certo fare chiaro riferimento a modalità ricettivo-turistiche che si svolgono nel mondo contemporaneo, all'epoca ancora non conosciute o diffuse.
La clausola regolamentare invocata– e che indica espressamente l'attività di affittacamere – è stata, quindi, interpretata sino a ricomprendere qualsiasi “servizio di alloggio a terzi suscettibile anche di durata assai limitata”.
Il termine “affittacamere”, in buona sostanza, non può considerarsi tecnico e univocamente definibile, ma comprensivo di una pluralità di destinazioni e servizi nell'ambito della ricezione della clientela. Ed invero: “Interpretando la clausola del citato articolo 4 nella sua interezza, secondo la comune intenzione dei contraenti, tenendo conto della elencazione di attività vietate e del riferimento a quelle comunque idonee a turbare la tranquillità dei condòmini, pare evidente che i condòmini intesero escludere qualsiasi attività che comporti afflusso sistematico di estranei da cui possa derivare un turbamento per la tranquillità degli abitanti, come nel caso di una attività di affitto per brevi periodi (casa vacanza, destinata per sua natura a ricevere ospiti, estranei al condominio, anche a tarda sera ed a vederli partire od allontanarsi anche di primo mattino)”.
Infine, il Giudice della Capitale ha riconosciuto finanche applicabile alla fattispecie, quale misura accessoria a cui collegare il disposto principale, la previsione di cui all'articolo 614 bis codice procedura civile, condannando il condòmino convenuto, a partire dalla notifica della Sentenza, a pagare la somma di € 300,00 per ogni giorno di inosservanza dell'ordine di cessazione dell'attività, in favore del Condominio.