Condominio

Distacchi di intonaco dall’appartamento, chi non interviene commette un reato

di Paolo Accoti

Tra i doveri incombenti sull'amministratore, per come elencati dall'art. 1129 e 1130 Cc, rientra anche quello di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, pertanto, in capo allo stesso incombe il dovere di custodia dei beni condominiali, che si estende fino obbligo di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, previa informativa all'assemblea (art. 1135, co. II, Cc).
Nondimeno, quando ciò non sia possibile per cause indipendenti alla volontà dell'amministratore, ad esempio per mancanza di fondi, il singolo condomino non può ritenersi esente da responsabilità, in considerazione del fatto che un tale obbligo grava anche su ciascun partecipante al condominio.
Viceversa, quando il pericolo derivi dalla proprietà esclusiva di un singolo condomino, questo obbligo gravo solo sullo stesso e , tanto, a prescindere dalle cause che lo hanno originato, quand'anche queste siano rinvenibili dal deterioramento di un bene condominiale.
Queste le motivazioni con le quali la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16894, pubblicata in data 17 Aprile 2018 , ha ritenuto configurata la penale responsabilità di un condomino, per il reato di <<omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina>> (art. 677 Cp), pur annullando con rinvio la sentenza del Tribunale per un vizio di motivazione afferente il calcolo dell'ammenda comminata all'imputato.
Il Tribunale di Palermo condannava alla pena di euro 500,00 di ammenda il legale rappresentante di una società proprietaria di un appartamento in condominio, ritenuto responsabile del reato di cui all'art. 677 Cp, per aver omesso l'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo dovuto ai ripetuti distacchi di intonaco, cagionati da infiltrazioni di acqua piovana nei soffitti dei locali interni all'appartamento indicato, provenienti dal lastrico solare.
Proposto ricorso per cassazione, in relazione al preteso dovere di intervento incombente sul condominio e sul suo amministratore, in virtù dell'art. 1135 Cc, regolarmente edotto in relazione alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà comune e per i quali era stato deliberato un intervento di impermeabilizzazione.
La Corte di Cassazione, premette che <<l'art. 677 cod. pen., comma 3, secondo costante lezione ermeneutica di questa Corte di legittimità, disciplina una fattispecie di reato contravvenzionale, caratterizzata dal requisito del concreto pericolo per l'incolumità delle persone, venutosi a creare per la possibile rovina di edifici o costruzioni, ovvero per la omessa realizzazione delle opere necessarie ad eliminare tale pericolo quando la rovina si è verificata (Cass., sez. 1, n. 7848 del 21/01/2015, Migali, rv. 262466; sez. 1, n. 6596 del 17/01/2008, Corona ed altri, rv. 239127). Il reato è punito a titolo di colpa, sicché, per integrare la condotta tipizzata, è necessario che il proprietario o la persona obbligata in sua vece siano coscienti della situazione pericolosa e che, per negligenza, imprudenza o imperizia, non abbiano eliminato la situazione di pericolo per evitare la rovina, ovvero la situazione determinata dalla rovina stessa.>>.
Nel caso di specie, nessun dubbio poteva nutrirsi in relazione all'incombente pericolo e, pertanto, sull'esistenza dell'elemento oggettivo del reato, costituito dai ripetuti distacchi di intonaco verificatisi in precedenza.
Che, peraltro, anche l'elemento soggettivo poteva ritenersi sussistente, in considerazione del fatto che il proprietario dell'appartamento, nonostante gli anzidetti distacchi, aveva omesso di adottare le misure adeguate a scongiurare siffatto pericolo, non potendosi lo stesso giovare dell'obbligo imposto all'amministratore e all'assemblea di effettuare in via d'urgenza i lavori necessari a salvaguardare i beni comuni ex art. 1135 Cc.
A tal proposito, infatti, sottolinea la Corte, <<egli, a prescindere dalla responsabilità di terzi e dalla possibilità di rivalersi nei loro confronti delle spese sostenute per eliminare pregiudizi non imputabili al proprio operato, avrebbe dovuto e potuto materialmente agire all'interno del proprio immobile, cosa che non ha fatto per mesi sino al crollo del soffitto.>>.
Il comportamento <<attendista e dilatorio>> del condòmino, che ha preferito aspettare le decisioni dell'assemblea condominiale in merito all'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, fonte delle infiltrazioni, appare colpevolmente negligente nonché sufficiente a configurare la fattispecie illecita contestata.
A tal proposito, infatti, sottolinea la Corte di Cassazione, <<la disciplina che regola i rapporti civilistici all'interno del condominio di edifici e le relative responsabilità non avvalora la tesi difensiva. Se, ai sensi dell'art. 1130, comma 1 nn. 3 e 4 ed in assenza di contrarie disposizioni regolamentari, incombe sull'amministratore il dovere di erogare le spese da destinare alle opere di manutenzione ordinaria ed alla conservazione delle parti e dei servizi comuni dell'edificio, dovere che si estende anche al potere di ordinare l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria che siano urgenti secondo la previsione dell'art. 1135 cod. civ., comma 2, il singolo condomino non è esentato da responsabilità per la sola presenza ed a ragione delle attribuzioni conferite per legge all'amministratore, in quanto, quando questi sia impedito dall'intervenire per mancanza di fondi o per altre cause non imputabili alla sua volontà, l'obbligo grava su ciascun partecipante. Tale obbligo è, invece, esclusivo del condomino quando il pericolo interessi soltanto la sua proprietà individuale o comunque si realizzi nel suo perimetro interno ed imponga un'immediata rimozione delle conseguenze del deterioramento edilizio con l'eliminazione di parti non strutturali o di rivestimento che minaccino distacco e precipitazione al suolo, oppure con l'interdizione dell'utilizzo o dell'accesso all'immobile (sez. 1, n. 25221 del 17/02/2012, Troise e altro, rv. 253097; sez. 1, n. 21401 del 10/02/2009, Santarelli, rv. 243663) e ciò a prescindere dalla realizzazione dei lavori -più impegnativi, dispendiosi e complessi sul piano esecutivo, burocratico e finanziario- necessari per rimuovere la causa del pericolo o della rovina che se, come nel caso in esame, coinvolgano la ristrutturazione della copertura del fabbricato ed il rifacimento di sue parti strutturali, vanno approntati dalla comunione condominiale.>>.

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