Condominio

Vano scala «privatizzato», non si può impedire ad altri di accedere al lastrico

di Valeria Sibilio


Anche il vano scale è oggetto del contendere: in questo caso, tra due condòmini che ne rivendicavano l'uno la comproprietà e l'altro il possesso esclusivo.
La Cassazione, nell'ordinanza 9551 del 2018 , ne ha definito i diritti tra le parti, esaminando il caso in questione originato dall'acquisto, da parte di un condòmino, di un lastrico solare situato al secondo piano di uno stabile, avente accesso dal portone condominiale. Lastrico al quale, dal momento dell'acquisto, non aveva avuto alcuna possibilità di accedere per opposizione di una condòmina dello stesso stabile, proprietaria di un appartamento al secondo piano, acquistato dallo stesso venditore che aveva ceduto al primo il lastrico; la condòmina sosteneva che il condòmino non potesse vantare alcun diritto per l'accesso attraverso la scala, affermando che originariamente a quel lastrico si accedesse solo attraverso una botola situata all'altezza del primo piano, che accedeva direttamente al terrazzo.
Il condòmino citava in giudizio di primo grado la signora e colui che gli aveva venduto il lastrico, chiedendo che fosse dichiarato proprietario dell'immobile e, quindi, legittimato all'uso del vano scala, nonché all'esercizio di tutti i diritti di proprietà esclusiva, ivi compreso quello di sopraelevazione. Inoltre, che alla condòmina fosse negato qualunque diritto ad opporsi al riconoscimento di questi diritti e a rimuovere qualsiasi modifica eventualmente apportata allo stato dei luoghi, nonché al risarcimento dei danni derivati. Per ultimo, che fosse pronunciata la risoluzione del contratto intercorso con il venditore del lastrico, condannando quest'ultimo alla restituzione di quanto riscosso come controvalore dell'acquisto.
La condòmina si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande dell'attore e ribadendo che dalla scala condominiale relativa al proprio appartamento, dove non vi erano vie d'uscita sul lastrico, ma solo una finestra di modeste dimensioni. Costituendosi, il venditore affermava di aver informato, a suo tempo, l'attrice, col contratto preliminare, di essere in possesso di autorizzazione alla sopraelevazione sull'area del lastrico solare e del consequenziale diritto all'ingresso dalla scala.
Il Tribunale rigettava sia le domande di accertamento del diritto di proprietà del bene immobile, di ripristino dello stato dei luoghi e di risarcimento dei danni, poiché infondate in fatto e in diritto, sia la domanda di risoluzione del contratto di vendita, poiché inammissibile, infondata e non provata. Per il giudice, non era mai stata contestata dalla convenuta l'esistenza del diritto vantato dal ricorrente sul lastrico prospiciente la sua abitazione. Inoltre, non era stato provato né che lo stato dei luoghi fosse stato modificato dopo l'acquisto dell'immobile, né che fosse stata quest'ultima a modificarlo.
Nel ricorso promosso in secondo grado dal condòmino, la Corte accoglieva l'appello, condannando la condòmina alla restituzione del portone, del vano di ingresso, della scala condominiale e dei pianerottoli per consentire all'attore di accedere al lastrico e di esercitarvi ogni suo diritto, ivi compreso quello di edificare, ed al risarcimento del danno cagionato attraverso l'esercizio del diritto esclusivo sulle parti dell'immobile in condominio, considerando che la domanda del ricorrente, nell'atto introduttivo del giudizio, non configurava la richiesta di un mero accertamento, ma la rivendicazione del proprio diritto di proprietà sul lastrico solare e sul vano scale. Dal contratto preliminare stipulato fra il venditore e la condòmina si evinceva che il primo, per iscritto, aveva informato la seconda che, sul lastrico prospiciente l'ingresso della abitazione oggetto del contratto, si sarebbe proceduto all'edificazione di un appartamento che avrebbe avuto l'accesso da quella scala e dal medesimo pianerottolo. Circostanza che confermava l'esistenza di una porta. Era allora evidente che la condòmina avesse abusivamente esercitato un diritto di proprietà esclusivo.
Quest'ultima ricorreva in Cassazione, sulla base di un unico motivo. Per la ricorrente, la corte territoriale aveva qualificato la domanda proposta come azione di rivendicazione, anziché di mero accertamento e non aveva considerato la mancata prova del diritto di comproprietà del vano scale e valutato le risultanze peritali, avendo contraddittoriamente valutato il “compendio orale” in ordine alla preesistenza di una porta di ingresso sul vano scale, oltre ad aver in modo insufficiente motivato in merito alla risarcibilità del danno. Motivo giudicato inammissibile e destituito di fondamento.
La ricorrente si è limita sostanzialmente a sollecitare una rivalutazione delle risultanze istruttorie, omettendo di trascrivere, almeno nei loro passaggi maggiormente significativi, le risultanze peritali che la corte di merito avrebbe omesso di valutare ed il “compendio orale” che la medesima corte avrebbe contraddittoriamente valutato, nonché il proprio titolo di acquisto, dal quale si sarebbe dovuto desumere, a suo dire, la proprietà esclusiva in suo favore del vano scale, e le prove testimoniali, sulla base delle quali, secondo il suo assunto, si sarebbe dovuto escludere la preesistenza di una porta di accesso diretto dalle scale al lastrico solare.
La Corte di secondo grado aveva riconosciuto al condòmino non tanto la proprietà del lastrico solare, quanto la comproprietà della scala di accesso allo stesso, con riferimento alla quale la ricorrente aveva abusivamente esercitato un diritto di proprietà esclusivo tale, quindi, da estromettere l'esercizio di quello paritario spettante al condòmino. La medesima avrebbe dovuto denunciare la violazione dell'art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c. per nullità della sentenza conseguente alla violazione dell'art. 112 c.p.c. e, dall'altro lato, avrebbe dovuto trascrivere, almeno nei suoi passaggi salienti, l'atto introduttivo del giudizio, e non limitarsi a riportare le conclusioni nello stesso rassegnate.
Il riconoscimento del diritto d'uso del vano scala, secondo la Cassazione, si sarebbe potuto fondare, in via esclusiva, o sulla natura pertinenziale del bene o, in alternativa, sulla natura comune dello stesso, come ritenuto dalla corte d'appello. In quest'ottica, del tutto irrilevante si rivela la circostanza che nel contratto definitivo di compravendita intercorso tra la signora ed il venditore non si faccia menzione del peso gravante sull'immobile acquistato dalla prima, così come che nello speculare atto di acquisto del condòmino non si rinvenga il riconoscimento in suo favore del diritto di comproprietà sul vano scale. In definitiva, quest'ultimo ha invocato, con finalità restitutorie, il riconoscimento del diritto all'uso del vano scala allo scopo di poter esercitare il proprio diritto di proprietà esclusiva sul lastrico solare. Una volta riconosciuta la natura comune al vano, la richiesta di restituzione vedrà come inevitabile interlocutore diretto il condominio. Da ultimo, la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condòmini si sarebbe rivelata necessaria solo nel caso in cui la ricorrente non si fosse limitata a sostenere la propria proprietà esclusiva sul vano scala, ma avesse domandato in via riconvenzionale l'accertamento della proprietà.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando la ricorrente al rimborso, in favore del resistente, delle spese di giudizio, liquidate in euro 2.500,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre rimborso del 15% per spese forfettarie ed accessori di legge.

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