Infiltrazioni, il condominio paga i danni se non ha fatto la manutenzione

Nella decisione del Tribunale di Bologna del 18 gennaio 2018 una persona conviene in giudizio un condominio rilevando che le autorimesse di sua proprietà erano coperte da giardino pensile condominiale fortemente ammalorato e che le stesse presentavano diffusa umidità e cospicue infiltrazioni. Nonostante ciò, il condominio non approvava le opere di manutenzione necessarie.
Il condominio in questione, d'altro canto, rigettava le domande stragiudiziali di rimessa in pristino a regola d'arte e di restituzione delle spese sostenute dall'attrice, asserendo di aver già predisposto gli scavi necessari e il lavoro di ripristino localizzato.
Il giudice accoglieva la domanda, osservando che –per quanto concerne l'umidità e la situazione infiltrativa, la persistenza di tale situazione e la derivazione di tale condizione da inidonea impermeabilizzazione- sulla base della disposta CTU sono state evidenziate tre criticità in ragione dei lavori eseguiti dal condominio del caso di specie: gli interventi di rispristino dell'impermeabilizzazione non solo hanno avuto un'estensione limitata in termine di scavo ma anche inadeguata, essendo predisposta in modo locale e non globale; le infiltrazioni attive erano ancora presenti al momento della perizia: «la CTU ha rilevato, aprendo la scatola di derivazione elettrica presente a soffitto del corsello condominiale, in corrispondenza del lato sinistro del portone dell'autorimessa, la presenza di calcare, con formazione proveniente dalla lenta percolazione dello stato di calcestruzzo e dalla successiva evaporazione dell' acqua infiltrata»; non sono stati eseguiti lavori di rispristino interni alle autorimesse.
Visto che «l'eziologia delle infiltrazioni e la difficoltà per la stessa diffusione comporta la previsione di un intervento esteso a tutta la superficie coperta» la condanna del condominio al rispristino a regola d'arte dell'impermeabilizzazione sovrastante l'autorimessa viene di conseguenza.
Si tratta, in realtà, di applicazione del seguente principio, già consolidato: «Il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde in via autonoma, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dal condomino a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dalle pareti perimetrali comuni, salva la prova del caso fortuito». (Trib. Monza, 07/05/2013).
Nel condominio, peraltro, si rende necessario verificare chi sia il proprietario effettivo del bene da cui derivano, in ragione del nesso di causalità, i danni lamentati
Ove il diretto responsabile dei danni subiti dai singoli condomini a causa di parti condominiali risulta il condominio stesso, nella persona del relativo amministratore, il condominio può rivalersi nei confronti dell'impresa cui sono stati affidati i lavori e/o nei confronti della relativa compagnia di assicurazioni al fine di richiedere quanto costretto a risarcire al singolo condomino, o richiedere una manleva nel giudizio eventualmente instaurato direttamente nei suoi confronti
Il TAR Campania con decisione 4603/2013 ha affermato che <<l'ordinanza contingibile ed urgente prescinde da qualunque accertamento di responsabilità nella produzione del fattore di pericolo, ma essa si rivolge alla proprietaria del bene su cui occorre intervenire in quanto soggetto che si trova in rapporto con la fonte di pericolo tale da consentire di eliminare la riscontrata situazione di rischio>>, si aggiunga l'eliminazione totale della situazione di rischio.
La fattispecie può anche interessare direttamente due condomini: Il proprietario di un immobile che domanda il risarcimento dei danni subiti in conseguenza alle infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante ha diritto a conseguire il rimborso dell'intera somma necessaria per la totale ristrutturazione, essendo state danneggiate alcune parti dell'immobile che, per esigenza di uniformità, richiedono un intervento ripristinatorio più ampio rispetto ai singoli punti danneggiati (Cass., 12920/15).