Condominio

I posti auto «esclusivi» non si toccano

di Paolo Risotti

Il diritto ai posti auto è sacro e inviolabile, se è stato sancito dal costruttore dello stabile. Questo il senso della sentenza 8014/2018 della Cassazione , che ha affrontato il caso di un costruttore di Savona edifica uno stabile e, prima di vendere i singoli appartamenti ed i relativi boxe pertinenziali, costituendo così un condominio, si riserva nel regolamento contrattuale da lui predisposto la proprietà esclusiva di un cortile sul quale lui aveva “disegnato” dei posti auto all'aperto.

Il costruttore vende poi tutte le unità immobiliari, a eccezione di un appartamento e di un box, che rimangono di sua proprietà.

Passano gli anni e l'assemblea dei condòmini delibera di “assegnare” detti posti auto all'aperto ai condomini privi di un box. Il costruttore si oppone a tale delibera, invocando la sua proprietà esclusiva sul terreno in questione.

Il Tribunale di Savona gli dà però torto , rilevando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall'art. 41-sexies dalla legge 1150/42 (modificato dalla legge 765/67), e che quindi sussisteva a favore del condominio il diritto a disporre delle aree in questione. Il malcapitato costruttore impugna la sentenza di primo grado alla Corte d'appello di Genova, che però gli dà nuovamente torto, specificando che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla.

Ma il costruttore non si arrende e si rivolge quindi alla Corte Suprema di Cassazione, che con la sentenza n. 8014 della II Sezione Civile, emessa il 20 febbraio 2018 e pubblicata il 30 marzo 2018, questa volta gli dà ragione in pieno e, senza disporre alcun rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Genova, annulla direttamente la delibera impugnata.

Ecco la motivazione.

L'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, dovendosi tali delibere qualificare nulle (nello stesso senso va anche la Cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 20612 del 31 agosto 2017).

Per la Suprema Corte, i Giudici di merito avevano perciò sbagliato nel ritenere che l'assemblea condominiale, con l'impugnata delibera, avesse titolo a disciplinare il godimento di un'area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti su tale area esterna di proprietà dell'originario costruttore (e ora condomino) ai comproprietari che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio.

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