Il Condominio

Infiltrazioni nei box dal giardino in uso esclusivo

di Raffaele Cusmai - Condominio24

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LA DOMANDA
In un condominio vi sono delle unità immobiliari con giardino in uso esclusivo soprastanti a dei box. Da qualche tempo si registrano presenze di infiltrazioni d'acqua da questi giardini che danneggiano l'intradosso di solaio che funge da copertura ai box sottostanti. Effettuando diverse ricerche ho trovato criteri di ripartizione della spesa differenti, pertanto gradirei sapere come deve essere ripartita tale spesa per il ripristino della guaina (con lavori accessori di scavo, reinterro, eccetera) e sistemazione dell'intradosso di solaio di separazione fra giardini e box.

La situazione andrebbe analizzata attentamente in quanto sulla vicenda descritta si registra un contrasto giurisprudenziale che contempla l'applicazione di almeno tre articoli del codice civile. Ove la causa delle infiltrazioni sia imputabile al fatto esclusivo di colui che gode dell'uso esclusivo del giardino, sarebbe applicabile l'art. 2051 e il costo del danno cagionato dovrebbe essere interamente sopportato dal titolare del fondo sovrastante secondo i principi della responsabilità extracontrattuale. Di fianco a tale eventualità, nell'ipotesi in cui non sia possibile individuare la causa dell'infiltrazione, si era prospettata in giurisprudenza l'applicazione dell'art. 1126. Questo, tuttavia, si riferisce ai “lastrici solari” e la sua applicazione si giustifica proprio in virtù della funzione di copertura d'interesse comune che essi svolgono nel condominio. Ciò premesso, alla luce delle informazioni disponibili, e avendo riguardo alla più recente giurisprudenza si ritiene tuttavia applicabile l'art. 1125 c.c. il quale stabilisce che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. Infatti, secondo la Cassazione (sent. 15841 del 19/07/2011), i costi per la riparazione delle “solette” sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante. Sempre la Cassazione, (sent. 16 febbraio 2012 n. 2243) ha statuito che in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.


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