Condominio

Infiltrazioni, niente risarcimenti se c’è stato caso fortuito

di Anna Nicola

La responsabilità del condominio sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa ed è esclusa unicamente dal caso fortuito
Nel caso del Tribunale di Livorno del 23.06.2017, un condòmino, proprietario di un appartamento sito al piano terra e parzialmente interrato, ha citato in giudizio il Condomìnio asserendo rilevanti fenomeni di infiltrazioni dovuti alla mancanza di opere in prossimità delle pareti perimetrali tali da impedire l'assorbimento di umidità. Chiedeva di conseguenza la condanna all'esecuzione dei lavori allo scopo necessari, oltre al risarcimento dei danni per il disagio subito e per gli arredi rovinati.
Il condòminio, costituitosi in giudizio, ha dichiarato di aver già precedentemente promosso procedimento ex 696-bis c.p.c. In tale sede il CTU nominato aveva precisato le opere da eseguire: alcune riguardanti le pareti interne dell'immobile, altre relative alle pareti esterne, consistenti queste ultime nella costruzione di una intercapedine utile ad isolare le pareti dell'immobile interessato.
Tuttavia, il Condomìnio ha deliberato di procedere solo parzialmente rispetto alle opere complessivamente previste.
Il medesimo ha sottolineato che i locali, nel progetto iniziale, erano destinati a cantine e che a seguito di variante del 1962 erano stati trasformati in civile abitazione.
In ogni caso, l'appartamento era privo del rapporto aereo/illuminante prescritto dalle norme igienico-sanitarie.
Il Tribunale di Livorno, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha precisato che “l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c.” (Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1999, n. 3753).
<< In tema di infiltrazioni, la responsabilità “per mancata custodia” è esclusa solo dal caso fortuito, che può essere rappresentato, con effetto liberatorio totale o parziale, anche dal fatto del soggetto danneggiato, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.>> Questo il principio di diritto richiamato dal Tribunale di Lecce nella sentenza n. 452 del 1° febbraio 2017.
Così infatti si legge in altra decisione << In tema di infiltrazioni, la responsabilità “per mancata custodia” è esclusa solo dal caso fortuito, che può essere rappresentato, con effetto liberatorio totale o parziale, anche dal fatto del soggetto danneggiato, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.>> (Tribunale Lecce, 1 febbraio 2017).
La responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo e, perché ricorra in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato.
Affinchè la responsabilità del condominio <<possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta>> (così Cass. 20427/2008)
Così, chi si lamenta del danno deve provare l'esistenza ed il nesso di causalità tra la cosa e il danno, nonché chiaramente il rapporto di custodia tra convenuto in giudizio e il bene (cfr. Cass. 6753/2004)
In caso di infiltrazioni d'acqua nella singola unità immobiliare, che portano alla formazione di muffe sui soffitti, deve ritenersi che il condominio sia responsabile in via autonoma nei confronti del proprietario esclusivo ex art. 2051 c.c., se non offre la prova del fortuito.
Se l'evento lesivo derivi da vizi costruttivi, l'impresa che ha costruito l'edificio deve essere condannata a manlevare il condominio di tutte le somme che quest'ultimo dovrà corrispondere al proprietario esclusivo.
La Corte d'Appello di Milano ha emesso la decisione del 23 giungo 2015 sottolineando la piena risarcibilità del danno non patrimoniale per la situazione di grave disagio subita dagli attori, con pregiudizio al diritto all'abitazione e anche alla salute
<<l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c.>> (Cass. civ. 3753/1999)

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