Ripartire le spese di soffitti, «volte» e solai

L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari degli alloggi l'uno all'altro sovrastanti. Questa norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà. Con il termine “volte, soffitti e solai” si intende tutto ciò che divide orizzontalmente le due unità immobiliari, trovandosi stabilmente tra esse ed avendo una funzione di sostegno e copertura delle medesime. La norma ha ad oggetto il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio che, in ragione della sua struttura, è in comunione fra i rispettivi proprietari degli alloggi per la parte strutturale. Questa è la parte incorporata ai muri perimetrali, che assolve, da un lato, la funzione di sostegno del piano superiore e, dall'latro, di copertura di quello inferiore.
<<Il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedano al soffitto od al pavimento, e non siano essenziali all'indicata struttura (nella specie, conglomerato cementizio per sottofondo di pavimentazione e protezione termica), rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale (nella specie, per la collocazione di tubi di raccordo di servizi).>> (Cass., 2868/1978; Cass. 3715/1976; Cass. 3178/1991).
<<Il solaio divisorio tra un piano e quello sottostante di un edificio è da ritenere di proprietà comune fra i proprietari dei due piani. Tale presunzione, di carattere assoluto, vale tuttavia per le strutture che hanno una funzione di sostegno e di copertura, contribuendo a costituire il solaio; non pure per quelle parti come le coperture applicate al di sotto del soffitto che adempiono a funzioni meramente estetiche e indipendenti dalle dette strutture, dovendosi esse ritenere appartenenti esclusivamente al proprietario del piano sottostante>> ( Cass. 1868/1967; Cass. 1406/1963).
L'art. 1125 c.c. trova attuazione nel caso in cui gli interventi sono necessari per la manutenzione di queste parti del condominio e non anche quando il singolo condomino intende abbellire la propria unità immobiliare o migliorare lo stato della sua abitazione.
<<L'art. 1125 c.c. - che dispone che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile allorquando i lavori siano indispensabili ai fini della conservazione e della normale utilizzazione dell'edificio. Detta norma non è invece invocabile quando l'opera intrapresa non trovi la sua motivazione in necessità impellenti relative all'uso stesso dell'immobile, ma dipenda dal desiderio del proprietario di un singolo appartamento di abbellire e migliorare lo stato della sua abitazione. In tal caso trova applicazione il principio generale secondo cui nel condominio per piani orizzontali il proprietario del piano superiore, che, nell'eseguire dei lavori, abbia causato danni al soffitto del piano sottostante, ne è responsabile, salva l'azione di regresso contro il costruttore.>> (App. Roma, 01/04/1957).
Anche la sostituzione delle travi che costituiscono la struttura portante del solaio tra i piano sovrapposti e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante seguono la ripartizione della spesa in misura uguale tra i condomini interessati.
<<Il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari deve ritenersi, salva prova contraria, di proprietà comune, costituendo l'inscindibile struttura divisoria tra le due strutture immobiliari, con utilità ed uso eguale ed inseparabile per le medesime, sì che la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari.>> (Cass. 13606/2000; Cass. 1406/1963).
Allo stesso modo è per la piattaforma o la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, ove questa costituisca il prolungamento del solaio, avendo gli stessi caratteri, per struttura, consistenti nella funzione di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura dei piani interessati.
<<La presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso orizzontale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l'altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non ostino ragioni di statica e di estetica, sicché quest'ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi di illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc.>> ( Cass. 4821/1983).
Se la riparazione è necessaria in ragione di un fatto ascrivibile al singolo condomino non si rientra nella fattispecie in esame, dovendo incombere la spesa esclusivamente in capo a chi ha causato il danno.
<<In tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per manutenzione dei soffitti e dei solai di cui all'art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile ai singoli condomini trova applicazione il principio secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.>> (Trib. Roma., 26/10/2009; Cass. 3568/1999; Cass. 3386/1995).
Restano esclusi dall'applicazione di questa norma la copertura del pavimento del piano superiore, quali le mattonelle e l'impiantito nonché l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto del piano inferiore.
<<L'art. 1125 c.c., nel disporre che restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento (mattonelle e impiantito) ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, ha inteso comprendere nella nozione di volte, solai e soffitti tutto il complesso di opere stabilmente unite che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà.>> (Cass. 1319/1969).
Il solaio divisorio tra i piani del condominio viene tenuto distinto dal solaio del piano terreno costruito a livello della superficie di campagna: quest'ultimo viene considerato parte integrante del solo piano terreno, di proprietà esclusiva del proprietario dell'unità sita al piano terreno, a cui incombono le relative spese.
<<Negli edifici in condominio, a differenze del solaio divisorio tra due piani dell'edificio, in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, il solaio del piano terreno sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna, in quanto parte integrante del solo piano terreno, appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento.>> (Cass. 3642/1993; Cass. 7464/1984).
<<La manutenzione e la riparazione del solaio di copertura di un locale interrato costituendone parte integrante compete unicamente, salvo diversa pattuizione, al suo proprietario, anche se l'area sovrastante appartenente ad altro soggetto riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità.>> (Cass. 1477/1999).
L'art. 1125 c.c. è ritenuto applicabile anche in tema di lavori di riparazione del cortile quando questo ha la funzione di copertura di piani seminterrati di proprietà di un singolo condomino, accollando per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione
<<In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l'opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini). (Cassa e decide nel merito, App. Catania, 31/01/2004)>> (Cass. 10858/2010)
Non è sancito alcun compenso o conguaglio quando dai lavori di sostituzione del soffitto dell'appartamento sottostante il proprietario ne ricavi un vantaggio in ragione dell'ampiamento dei locali, non potendosi configurare come arricchimento indebito.
<<Nell'ipotesi in cui, a causa del suo deterioramento e per ragioni d'ordine tecnico, il soffitto a volta esistente fra due piani sovrapposti di un edificio in condominio debba essere sostituito da un diverso tipo di soffitto di minor spessore, il proprietario del piano sottostante, che da tale sostituzione ha conseguito un ampliamento ed una migliore utilizzazione dei suoi locali, non è tenuto a versare alcun compenso al proprietario del piano sovrastante, sempre che non venga menomato il suo godimento sul soffitto comune o danneggiata la sua proprietà esclusiva. Ben vero, anzitutto, il vantaggio realizzato dal proprietario del piano inferiore non costituisce un arricchimento indebito, essendo l'effetto di un'opera eseguita nell'interesse comune di ambedue i condomini. Inoltre è da escludere che la cennata sostituzione abbia comportato la lesione del diritto di comproprietà sul soffitto spettante al proprietario del piano superiore. Di vero, ai sensi dell'art. 1125 c.c., il diritto di comunione dei proprietari di piani sovrapposti ha per oggetto il soffitto, la volta, ed il solaio intermedi, considerati in se stessi, e non già lo spazio pieno e vuoto da essi occupato; onde tale diritto resta inalterato nel suo oggetto, nonostante la sostituzione, imposta dall'interesse comune, di un tipo di soffitto meno voluminoso a quello preesistente.>> (Cass. 929/1982; Cass. 1512/1966).
L'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione per fattispecie diverse, quali il corpo di fabbrica delle strutture comuni o la terrazza a livello, avendo questa la sola funzione di copertura del piano sottostante.
<<Le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei solai, inerenti ad interventi che concernano il corpo di fabbrica interessato nelle sue strutture comuni, non si ripartiscono in parti uguali fra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti>>. (Corte app. civ. Milano, sez. I, 13 dicembre 1988).
<<In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura; diversamente, l'art 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani I'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno>>. (Cass.11029/2003).
L'eventuale giudizio instaurato al fine di conoscere la ripartizione delle spese ex art. 1125 c.c. tra i condomini interessati non riguarda l'usufruttuario di uno degli alloggi coinvolti.
<<Nel giudizio instaurato per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune ai sensi dell'art. 1125 cod. civ. dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio, ex art. 102 cod. proc. civ., nei riguardi dell'eventuale usufruttuario di alcuno dei piani stessi, essendo il rapporto dedotto in lite e da regolare con la pronuncia giudiziale afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani divisi dal solaio>>. (Cass. 7397/1986).
La necessità della decisione assembleare di procedere ai lavori di riparazione di queste parti dell'edificio non viene meno nel caso di condominio piccolo.
<<Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cd. “piccolo condominio”), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benchè urgenti ed indifferibili.>> (Cass. 5298/1988).
I condomini proprietari degli alloggi interessati dalle medesime solette, volte e solai possono sancire in apposito contratto una disciplina diversa da quanto disposto dall'art. 1125 c.c.
<<L'art. 1125 cod. civ., secondo il quale, negli edifici condominiali, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa. Conseguentemente, solo in caso di mancanza di tale accordo trova applicazione il criterio ripartitivo ex art. 1125 cod. civ., restando d'altro canto, il diritto di rimborso del condomino, che abbia provveduto a tali opere, subordinato, oltre alla richiesta in tal senso, anche alla duplice condizione della necessità della spesa e della sua urgenza, cioè dell'indifferibilità, secondo il criterio del buon padre di famiglia, per evitare un possibile nocumento>> (Cass. 4601/1981).