Condominio

Immobile all’asta, chi paga le spese condominiali arretrate?

di Anna Nicola

L'acquisto di beni immobili all'asta è una delle problematiche giurisprudenziali più frequenti in quanto esser risultano avere a proprio carico pregresse spese oneri condominiali.
In particolare, ci si chiede quale sia la sorte delle spese condominiali non pagate dal venditore, che è stato coinvolto in una procedura esecutiva.
Facciamo un esempio concreto. Tizio, che ha acquistato un immobile sito in un condominio, non paga nè le rate del mutuo che gli ha concesso l'istituto di credito bancario, nè le spese condominiali. Per tale motivo la banca e il condominio instaurano, in qualità di creditori procedenti, una procedura esecutiva immobiliare, onde recuperare il loro credito, procedura che termina con la vendita all'asta giudiziaria del bene immobile a Caio, aggiudicatario e nuovo acquirente. Egli acquista il diritto di proprietà sull'immobile a seguito dell'emissione del decreto di trasferimento del bene pignorato da parte del giudice dell'esecuzione. Tuttavia il ricavato della vendita dell'immobile in oggetto non è sufficiente per poter soddisfare i creditori procedenti e, dunque, ci si chiede se sia il nuovo acquirente ad essere tenuto al pagamento delle spese condominiali e, dunque, se lo stesso subentri nei diritti ed obblighi spettanti ad un condomino.
Per risolvere il quesito è di ausilio l'art.63 Disp. Att. C.c., il quale, cosi come modificato dall'art. 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, dispone al IV comma che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. E, dunque, l'acquirente risulterà essere obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali sorte nell'anno precedente e in quello nel corso del quale si è verificata la vendita. Non si ha per le spese condominiali, come invece capitaper l'ipoteca ad es., la cd purgazione la quale è attività diretta a eliminare gli effetti pregiudizievoli derivanti a un soggetto da un precedente atto od omissione, ad es. l'ipoteca
La natura dell'obbligazione di pagamento dei contributi condominiali è catalogata quale obbligazione “propter rem”, in quanto è direttamente legata alla titolarità del diritto reale sull'immobile e, dunque, il condomino non può sottrarsi all'obbligo di tale pagamento. Conformemente a quanto sostiene la dottrina, “l'obligatio propter rem” è una connessione esistente tra l'obbligazione e una cosa mobile, immobile o una universalità di beni mobili ed, a fronte di ciò, il debitore è sempre colui che vanta, nei confronti di questa, una posizione di diritto reale o di possesso. Se tale titolarità viene meno, anche l'obbligazione di pagamento verrà a mancare.
In merito al periodo dell'obbligazione in oggetto, l'art. 63 detto prevede l'onere per il subentrante di farsi carico dei contributi dovuti per l'anno in corso dato dalla presa di possesso dell'immobile e per l'anno precedente. La legge fa all'”anno”, con ciò si ritiene debba intendersi riferito all'anno di gestione ovvero di esercizio condominiale, non all'anno solare.
Quanto poi alla solidarietà, come noto, detto istituto giuridico viene disciplinato dagli artt. 1292 e ss. c.c. e ricorre quando ciascun debitore è tenuto alla medesima prestazione per l'intero, di modo che, l'adempimento da parte di uno solo dei debitori libera gli altri dall'obbligazione. In particolare, tra le norme che disciplinano la solidarietà delle obbligazioni dal lato passivo vi è anche l'art. 1299 c.c., il quale prevede che il debitore in solido che ha pagato l'intero debito può farsi rimborsare dagli altri debitori quanto da questi dovuto. Orbene, applicando detta fattispecie al caso de quo, Caio è tenuto a corrispondere al condominio gli oneri per l'anno in corso al tempo del decreto di trasferimento e per l'anno precedente, ma avrebbe anche diritto di domandare al venditore il rimborso dei contributi relativi al periodo in cui l'immobile pignorato era ancora nel suo possesso.
Il Tribunale di Bologna in data 6 Maggio 2000, in tema di successione nel rapporto di condominio, con riferimento all'onere del pagamento dei contributi condominiali ex art. 63 Disp. att. cc, afferma che non rientra nell'ambito del cosiddetto effetto “purgativo” della vendita forzata immobiliare, riguardante unicamente le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, posto che il suddetto articolo integra una norma speciale diretta a rafforzare la tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene immobile ed i cui oneri, poiché maturano anche successivamente al pignoramento non possono essere posti a carico del condominio, in quanto riguardano un bene dalla cui vendita traggono beneficio i creditori della procedura esecutiva.
La conclusione è quella di riconoscere il pagamento, in capo all'acquirente, degli oneri condominiali nell'anno in corso al tempo del decreto di trasferimento ed in quello precedente, conformemente a quanto normativamente previsto dall'art. 63 cit.
Alle spese per la conservazione delle parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 6323/2003).
Orbene il principio sopra delineato va letto insieme al secondo comma dell'art. 63 cit. per cui ne segue che il subentrante, neo proprietario del bene immobile, dovrà rispondere di tutti gli oneri condominiali in forza del suo diritto di proprietà sul bene acquistato.
La Cassazione civile, con la 23686/2009, statuisce che colui che vende l'appartamento, e dunque il debitore esecutato, non può essere raggiunto da un decreto ingiuntivo per morosità in quanto non assume più la qualità di condomino. I giudici di legittimità hanno ribadito in tale sede un concetto già sostenuto con forza nella precedente sentenza Cass. 23345/2008 per la quale se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, in quanto soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 cit. Ne consegue che il decreto ingiuntivo per mancato pagamento degli oneri condominiali andrà emesso unicamente nei confronti del nuovo acquirente, che, nel frattempo, ha assunto la veste di condomino.
Concludendo, qui di seguito si riprendono i principi sul tema
A seguito delle operazioni di vendita giudiziaria, in seno ad una procedura esecutiva, il bene immobile viene “purgato” da tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che insistono su di esso (come ad esempio una eventuale ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo concesso al vecchio proprietario).
In base a tale principio, l'acquirente gode di una certa tutela posto che, con il versamento della quota concordata per l'acquisto all'asta dell'immobile, esso gli viene trasferito libero e senza vincoli e nessuno potrà aggredirlo.
Tuttavia, esiste un'eccezione a tale principio, che consiste nel pagamento dei debiti pregressi che il precedente proprietario aveva nei confronti del condominio.
Orbene, detti oneri condominiali sono delle obbligazioni “propter rem” che “inseguono” l'immobile e, con esso, anche il nuovo proprietario (l'aggiudicatario all'asta).
L'amministratore di condominio sarà pertanto legittimato a chiedere dal nuovo acquirente il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.
Dal canto suo, il nuovo proprietario dell'immobile potrà esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario, recuperando pertanto quanto pagato al condominio.

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