Il lastrico solare può diventare «uso esclusivo»

Nel condominio composto da due corpi di fabbrica non autonomi, sia per l'impiantistica - pluviali collocazione del contatore del gas -, sia per l'estensione di alcuni alloggi in entrambi i corpi di fabbrica, il lastrico solare, quand'anche completamente soprastante l'appartamento dell'ultimo piano, è da ritenersi bene comune in base all’articolo 1117 del Codice civile, con tutte le conseguenze in ordine alla partecipazione alle spese per la sua manutenzione e ristrutturazione.
Nondimeno, se il medesimo lastrico risulta accessibile esclusivamente al proprietario dell'ultimo piano, sia pure per mezzo di una scala amovibile, la creazione di un duraturo accesso a suo esclusivo uso e l'installazione di alcuni parapetti, configura un uso più intenso e legittimo della cosa comune, in considerazione del fatto che le caratteristiche strutturali del bene ne consentono di affermare il diritto di uso esclusivo ex art. 1102 Cc.
Questi i principi di diritto espressi dalla Corte d'Appello di Genova, nella sentenza depositata in data 8 Marzo 2018.
Viene impugnata la sentenza di primo grado con la quale il Tribunale di Savona ha respinto la domanda proposta dai comproprietari di un appartamento sito all'ultimo piano in un condominio composto da due corpi di fabbrica, tesa – tra l'altro – ad accertare e dichiarare la carenza di titoli in favore della proprietaria di un appartamento situato nel medesimo unico condominio, che aveva avviato dei lavori di ristrutturazione dell'appartamento soprastante il lastrico di uso comune, idonei a giustificare l'utilizzo in via esclusiva del predetto lastrico, nonché l'accertamento dell'illegittimità di tali lavori, ai sensi dell'articolo 1102 Cc, delle opere effettuate.
Il Tribunale, nel rigettare la domanda, considerato che il lastrico solare fornisse copertura solo a uno dei due corpi di fabbrica, ne escludeva la proprietà comune trattandosi di bene oggettivamente e stabilmente destinato all'uso o al godimento di un solo edificio.
Sull'articolato appello proposto dai condòmini soccombenti, anche per violazione dell'art. 1117 Cc, il giudice di secondo grado, nel dichiarare la condominialità del lastrico solare, ma anche il diritto esclusivo sullo stesso da parte dell'appellato proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano, accoglie parzialmente il gravame sia pure per violazione delle distanze in materia di vedute.
Per quel che interesse in questa sede, ripercorriamo il percorso logico-giuridico della corte territoriale, con riferimento al diritto d'uso esclusivo del lastrico da parte di un solo condomino.
Il giudice d'appello premette che, contrariamente a quanto affermato dal tribunale, dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata è emerso come l'appartamento del convenuto non si trova nel solo corpo di fabbrica sottostante il lastrico, ma si estende senza soluzione di continuità in entrambi i corpi di fabbrica.
Peraltro, l'intero edificio presenta degli elementi comuni, tra cui il muro perimetrale lato nord, ma anche ulteriori elementi strutturali ed impiantistici, la compenetrazione di alcuni alloggi - in quanto alcune stanze di alloggi del distacco fanno parte del palazzo originario più alto e più vecchio – oltre all'esistenza di un unico accesso, costituito dall'atrio e dal servizio delle scale.
Ciò posto, afferma come «a differenza dell'edificio costituito da più unità immobiliari autonome, sussiste nella specie una unitarietà strutturale o comunque sussistono connotati costruttivi e funzionali tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti ai vari immobili come un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto di tutti i condomini. Come è stato affermato in parte motiva da Cass. n. 8066/2005 sia pure in fattispecie diversa, la varietà delle tipologie costruttive è tale, da consentire di affermare che anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come le case “a schiera”) possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”».
Per quanto attiene al diritto all'uso del lastrico solare, la corte territoriale rileva come «sussistano i presupposti per consentire a …… srl l'utilizzo in via esclusiva del lastrico solare ai sensi dell'articolo 1102 c.c. Al riguardo, la Corte Suprema ha più volte affermato come l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest'ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità… Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368 e da ultimo, Cass 16260/2017)».
Nel caso di specie, la circostanza che il condomino appellato, originario convenuto, «abbia realizzato sul lastrico dei parapetti e vi abbia creato una possibilità di accesso a suo esclusivo uso, così realizzando di fatto il più ampio uso del bene comune da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove si consideri la conformazione strutturale del fabbricato, ed in particolare il fatto che il suddetto lastrico si trovi completamente in posizione soprastante all'appartamento di sua proprietà, il fatto che già prima della realizzazione del lastrico questo era accessibile solo dalla proprietà esclusiva di … (sia pure a mezzo di scala amovibile), e che non risultano compromesse la funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari», fa discendere il diritto di uso esclusivo dello stesso sul lastrico di cui è causa ex art. 1102 Cc.