I poteri del condominio sul giardino in uso esclusivo

Il diritto d'uso esclusivo sulle parti comuni dell'edificio a favore di un'unità immobiliare, riconosciuto nell'atto di vendita conseguente alla costruzione/frazionamento dello stabile, è legittimo, perpetuo e si trasmette anche ai successivi aventi causa. È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24301 del 16 ottobre 2017. Nella fattispecie, i giudici hanno confermato la decisione di merito, respingendo il ricorso del condominio, che riteneva illegittima la cessione da parte di un condomino, unitamente all'appartamento, dell'uso esclusivo su due porzioni del cortile (inserito tra le parti comuni dall'articolo 1117 del Codice civile) ad un'unità immobiliare. Tra l'altro, nei patti speciali del regolamento condominiale contrattuale, era scritto che il condominio - in caso di lavori di ristrutturazione allo stabile - avrebbe potuto posizionare i ponteggi sulla porzione di giardino in questione. In particolare, la cessione era stata decisa con il primo atto di vendita, dal proprietario originario dell'edificio e menzionata nel regolamento allegato. Secondo il parere della Suprema Corte «…l'articolo 1117 cod. civ., nell'indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario in virtù di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, è lasciata all'autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni».
Se ciò è possibile, a maggior ragione è consentito che le parti convengano l'uso esclusivo «…di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini». Come, ad esempio, avviene per le porzioni di cortile o del giardino condominiale. O ancora, per i lastrici solari o le terrazze a livello «…attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti».
L'uso esclusivo condominiale oggetto della sentenza in questione - è bene chiarirlo – al di là dell'assonanza terminologica, non è il diritto reale d'uso di cui all'articolo 1021 del Codice civile (che ha una durata limitata nel tempo, ha limiti di trasferibilità e diverse modalità di estinzione). Si tratta di qualcosa di diverso, connesso alle facoltà dominicali (cfr. 832 del Codice civile) e agli articoli 1102 e 1117 del Codice civile in materia di beni comuni, su cui è imposto una sorta di vincolo. Dietro al significato di uso esclusivo si cela quindi la coesistenza, su parti comuni, di facoltà individuali dell'usuario e facoltà degli altri partecipanti, questi ultimi mai realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilità sul bene in questione «…secondo modalità non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà esclusiva cui detti godimenti individuali accedano». In ogni caso, conclude la Cassazione «…deve riconoscersi in generale nella parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualità – appunto – comune, derogandosi soltanto da parte dell'autonomia privata al disposto dell'articolo 1102 cod. civ., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune “secondo il loro diritto”». In sostanza «…i partecipanti diversi dall'usuario esclusivo si vedranno diversamente conformati dal titolo i rispettivi godimenti, con maggiori (ma non realmente “esclusive”) utilità per l'usuario stesso e minori utilità per gli altri condomini».