Venditore responsabile dei danni se ha permesso all’acquirente di entrare prima del rogito

La promessa di vendita di un locale effettuata con la stipula di un contratto preliminare di vendita, quand'anche seguita dall'immissione nel possesso del bene del promissario acquirente, non fa venir meno la qualità di possessore del promittente venditore il quale, conseguentemente, risulterà legittimato passivo in relazione agli obblighi risarcitori rinvenienti dall'immobile promesso in vendita.
Questo il principio stabilito dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 5915, depositata in data 12 Marzo 2018.
Un siffatto principio, in realtà, era stato già espresso - sia pure in materia di usucapione - allorquando è stato stabilito che la promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non realizza un'anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare (Da ultimo: Cass. n. 20539/2017; Trib. Gela, 24.01.2018).
In altri termini la figura del promissario acquirente, con una fictio iuris viene considerata alla stessa stregua del comodatario, conseguentemente, il proprietario dell'immobile continuerà ad essere il naturale custode del bene con tutte le conseguenze derivanti, prima tra tutte la responsabilità verso terzi, ex artt. 2043 e 2051 Cc, per i danni cagionati dalle strutture e dagli impianti, alla stesso modo di quanto avviene nei contratti di locazione.
Per quel che ancora interessa in questa sede, occorre segnalare come la vicenda giudiziaria sorge a seguito di ricorso per manutenzione del possesso (art. 703 Cpc), con il quale il condominio conveniva in giudizio un singolo condomino nonché la ditta edile incaricata a realizzare alcune opere di ristrutturazione dell'interno e della facciata antistante il locale del predetto condomino.
Costituitisi in giudizi il condomino convenuto - già proprietario del negozio posto all'interno del condominio - negava di aver commissionato alcuna opera edile, fatte eseguire, a dire dello stesso, da altro soggetto a cui aveva promesso in vendita il locale adibito a negozio e a cui aveva già concesso il possesso del bene immobile.
Chiamato in causa, pertanto, anche il promissario acquirente il Tribunale, in accoglimento della domanda del condominio, condannava i convenuti a demolire le opere ed a ripristinare lo stato dei luoghi.
Detta condanna veniva confermata dalla Corte d'Appello di Milano, nel frattempo adita dal condomino e dalla dita esecutrice i lavori.
Propone ricorso per cassazione il condomino eccependo l'erroneità della sentenza nella parte in cui la Corte d'Appello non avrebbe considerato come, al momento della proposizione della domanda, lo stesso non aveva più la detenzione dell'immobile che, infatti, con la stipula del contratto di compravendita sarebbe transitata in capo al promissario acquirente e, conseguentemente, il suo difetto di legittimazione passiva.
La Suprema Corte ritiene il motivo infondato in virtù del fatto che la corte di merito <<valutando la eccepita carenza di legittimazione passiva ha osservato che la qualità di possessore del bene non viene meno con la stipula di un contratto preliminare di compravendita e che ciò vale anche in dipendenza dell'immissione in possesso di altri soggetti, scindendo poi il profilo del difetto di legitimatio ad causam del ricorrente dalla diversa questione della titolarità degli obblighi ripristinatori e risarcitori (e quindi non soltanto ripristinatori come afferma invece …. nel ricorso) facenti a lui capo.>>.
In definitiva, il ricorso viene rigettato con condanna del condomino ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente condominio.