Condominio

Chi non trasmette il rogito rischia il decreto ingiuntivo per le spese condominiali

di Anna Nicola

Nell'aprile del 2014 il Tribunale di Roma emetteva decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, a carico di tre condomini ingiungendoli di pagare- a titolo di oneri condominiali - la somma di € 25.727,56.
I condomini proponevano opposizione sostenendo che nessuno di loro fosse titolare della proprietà dell'immobile al quale si riferivano gli oneri condominiali.
Il Condominio opposto, nel costituirsi in giudizio, contestava l'opposizione e ne richiedeva il rigetto.
Decidendo la fattispecie, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6 del 2 gennaio 2018 ha rilevato che i condomini non avevano dimostrato di aver comunicato all'amministratore del Condominio l'intervenuta cessione dell'appartamento.
Ai sensi del comma 5 dell'art. 63 disp. att. c.c. (introdotto dalla Legge n. 220/2012) «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Si prevede dunque a carico del venditore l'adempimento di un onere puramente “burocratico”, in assenza del quale egli rimane obbligato al pagamento dei contributi sorti successivamente al verificarsi del trasferimento del diritto di proprietà.
Vige la solidarietà tra venditore ed acquirente per le quote condominiali relative all'anno precedente ed a quello del corso del quale è avvenuta la compravendita.
Resta solidamente obbligato con l'avente causa e non verso l'avente causa.
Tale obbligo sussiste fino alla comunicazione all'amministratore della copia autentica dell'atto che determina il trasferimento del diritto.
D'altra parte, ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., i condòmini sono tenuti a collaborare con il legale rappresentante per la regolare tenuta dell'anagrafe condominiale.
Com'è noto la solidarietà nelle obbligazioni fa sì che il creditore possa agire indifferentemente contro uno dei debitori, salvo azione di regresso dell'esecutato verso gli altri.
La giurisprudenza che ha riguardato l'azione per decreto ingiuntivo contro il condomino moroso ha sempre affermato che tale azione dev'essere portata sempre e solamente contro il titolare di diritti reali. Non è concessa tale azione:
a) contro chi appare condomino, ma non è (il così detto condomino apparente, es. la moglie che si comporta come proprietaria, ma tale è il marito, su tutte Cass. SS.UU. n. 5035/02);
b) contro il precedente proprietario, stante la sua perdita della qualità di condomino che non consente l'accesso all'azione in esame.
Un'ipotesi particolare ed ulteriore di non applicazione del principio dell'apparenza in ambito condominiale.
Eppure, come valutare questa solidarietà? Come la possibilità di agire, ma non ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. anche contro il precedente proprietario che si sa non essere più tale in ragione di proprie ricerche eseguite dall'amministratore.
O forse, più coerentemente con quanto disposto dall'impianto normativo complessivamente considerato, bisogna concludere che la legge n. 220 del 2012 ha fatto sì che sia pur solo in specifici casi (quello in esame) il principio dell'apparenza trovi applicazione anche in ambito condominiale?
È nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all'acquirente le spese maturate negli anni precedenti l'acquisto dell'unità immobiliare in condominio e nell'anno in corso, per il quale è prevista la solidarietà tra alienante ed acquirente. Questo il principio sancito dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017.
Il nuovo acquirente condomino fin dal momento dell'acquisto risponderà dell'obbligazione di pagamento condominiale, che è classificata dalla giurisprudenza come obligatio propter rem (Cass. 12 novembre 1997 n.11152), cioè che riguarda l’immobile, poiché discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile (Cass. 21 febbraio 1995 n.1890) e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo di tale pagamento (Cass. 2 luglio 2001 n.8924).
Ciò posto, nel rapporto tra venditore e acquirente non è sempre facile per l'amministratore specificare con esattezza al nuovo ed al vecchio proprietario l'entità delle spese condominiali fino al momento del trasferimento di proprietà, soprattutto nel caso in cui le stesse spese siano state deliberate ma restano ancora da eseguire.
«…in materia di condominio, laddove si perfezioni il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, non può essere emesso nei confronti dell'alienante, il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali. Conseguenza, questa della cessata qualità di condomino. Ne consegue che l'obbligo di pagamento dei contributi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, con la conseguente legittimità dell'emissione del provvedimento monitorio nei confronti del nuovo acquirente, divenuto, invece, l'effettivo condomino. Colui che subentra nel condominio può soltanto rivalersi nei confronti del suo dante causa» (Cass. 12841/2012).

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