Condominio

Lavori urgenti, rimborso anche per il terrazzo esclusivo

di Selene Pascasi

Sì al rimborso pro quota da parte dei condòmini delle spese urgenti sostenute dal proprietario del terrazzo di titolarità esclusiva che abbia effettuato lavori di manutenzione necessari ad evitare ulteriori danni all'appartamento sottostante. A puntualizzarlo, è la Corte di Cassazione con ordinanza n. 4684 del 19 gennaio 2018, depositata lo scorso 28 febbraio (relatore Antonio Scarpa) . Accende la lite, la richiesta di rimborso formulata dinanzi al Giudice di Pace, nei confronti di due condòmini, dal proprietario di un'abitazione costretto a provvedere al risanamento del terrazzo a livello di uso esclusivo, viste le copiose infiltrazioni verificatesi nell'alloggio sito al piano inferiore. Pretesa accolta, ma prontamente appellata in Tribunale.
Secondo i soccombenti, degli interventi, di cui non era stata provata l'urgenza, se ne doveva discutere in assemblea per ottenere il contributo degli altri condòmini. Appello bocciato. Le foto dei luoghi, marca il Tribunale, dimostravano la gravità delle infiltrazioni e le spese, giacché necessarie, andavano ripartite a norma dell'articolo 1126 del Codice civile. Soluzione ancora una volta contestata.
Il caso arriva, così, in Cassazione. Intanto, si legge nel ricorso, spettava al proprietario del terrazzo provare l'indifferibilità della spesa e, quindi, la sussistenza delle condizioni che gli avevano imposto di attivarsi senza ritardo e senza avvertire per tempo gli altri condòmini. In ogni caso, trattandosi di una terrazza ad uso esclusivo, egli avrebbe dovuto anche dimostrare che i danni procurati non fossero dovuti a fatti a lui imputabili. Motivi infondati. È assodato – spiega la Corte – come, ai fini dell'applicabilità dell'articolo 1134 del Codice civile, il condomino che abbia affrontato spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non possa ottenere rimborsi, salva l'ipotesi di urgenza. Ed è anche vero – ricorda la Cassazione, con ordinanza 27235/2017 – che la prova del carattere indifferibile della spesa incombe sul soggetto che chieda il rimborso, tenuto ad evidenziare le ragioni che gli abbiano impedito di confrontarsi subito con l'amministratore o con gli altri condomini.
Tuttavia, nella vicenda, il fattore chiave era un altro: l'urgenza dei lavori, non essendo stata oggetto di specifica contestazione nel giudizio di primo grado era ormai dato incontroverso, non bisognoso di prova. È pacifico, infatti, che nelle evenienze in cui con ricorso per cassazione si ascriva al giudice di merito di non avere tenuto conto di un elemento di fatto che si assume esser stato pacifico tra le parti, il principio di autosufficienza del ricorso impone al ricorrente di indicare in quale atto sia stata allegata tale circostanza, ed in quale sede e modo essa sia stata provata o ritenuta pacifica (Cassazione, ordinanza 24062/2017).
Non solo. L'obbligo di contribuzione dei condòmini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non si fonda sugli artt. 1110 e 1134 del Codice civile – concernenti spese relative a cose comuni – ma sull'art. 1126 del Codice civile che si basa sull'utilità che i condòmini sottostanti traggono dal bene, fermo il diverso profilo della qualificazione dell'azione che garantisca il rimborso di quanto anticipato per intero dal titolare del diritto esclusivo (Cassazione, sentenza 199/2017). Respinto, anche il motivo stilato attorno alla mancata prova che i danni non fossero imputabili al proprietario del terrazzo, posto che – insegnano le Sezioni Unite con sentenza 9449/2016 – ove l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo (custode del bene ex art. 2051 c.c.) sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore (art. 1130, co. 1, n. 4, c.c.) e sull'assemblea condominiale (art. 1135, co. 1, n. 4, c.c.) tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. È un quadro processuale e giuridico esauriente, dunque, a motivare il rigetto del ricorso.

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