Il Condominio

Distaccarsi dal riscaldamento: difficile ma non impossibile

di Saverio Fossati

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

Distacco dal riscaldamento, in condominio il tema è dibattuto: dopo l’installazione dei contabilizzatori, che hanno penalizzato gli appartamenti più energivori, o anche a fronte dell’ostinazione dei condòmini nel non voler rinnovare l’impianto obsoleto, sono sempre più numerose le persone che pongono il problema in assemblea o in contenzioso. Se ne è parlato al convegno organizzato ieri pomeriggio da Anapic, a Reggio Emilia presso il Best Western Classic Hotel. L’invontro era mirao anche a commentare l’intreccio normativo tra leggi nazionali, regionali ed europee in materia di risparmio energetico.
Dopo l’introduzione al dibattito del presidente Lucia Rizzi, che da sempre ha dato all’associazione un indirizzo di attenzione ai problemi pratici degli amministratori, il primo intervento è stato quello di Francesco Spagni, avvocato del foro di Reggio Emilia, che ha sottolineato come l’articolo 1118 non dica nulla su quanto avviene dopo: in realtà, quindi, non c’è antinomia con la norma regionale, in particolare quella dell’Emilia Romagna. «Neppure le interferenze sotto il profilo giuridico sembrano contrastare la norma generale - detto Spagni -. L’articolo 1118 si pone come avulso dal contesto specialistico e non fa riferimento ad altre normative (come invece fa il 1120). L’articolo 117 della Costituzione determina un principio di competenza tra Stato e Regioni, quindi la norma regionale diventa norma speciale in quanto richiamata nell’ambito di competenza assegnato alle Regioni. E di conseguenza la norma regionale è correttamente applicabile anche quando apparentemente in contrasto con la norma nazionale. Inoltre il 1118 non è norma imperativa o inderogabile, quindi se un regolamenti condominiale può vietare il distacco, a maggior ragione lo può fare una norma regionale con forza di legge speciale».
Inoltre, ha ricordato Spagni, nel caso di sostituzione generatore o impianto termico, ivi compreso il distacco, va fatta una diagnosi energetica dell’edificio, che deve considerare le seguenti opzioni: caldaia a condensazione; pompa di calore; integrazione con pannelli solari; cogenerazione; teleriscaldamento. Quindi per distaccarsi serve in ogni caso una diagnosi energetica che metta a confronto le diverse possibilità.
Giacomo Rota, giudice al Tribunale di Milano e appassionato di temi condominiali, ha ricordato che l’articolo 1118 del Codice civile ricalca, nella prima parte, la versione precedente. Il 4° comma introduce una modifica che prende le mosse da una sentenza della Cassazione. La sentenza della Cassazione 5331/2011 aveva stabilito che la rinuncia al centralizzato non necessitava di un permesso dell’assemblea. Mentre per la Cassazione 19893/2011 la clausola del il regolamento contrattuale che vieta il distacco non è meritevole di tutela. «Questo lo stato dell’arte ante riforma, ed ecco perché è stato fatto il 4° comma. Un condomino si era opposto al distacco perché mancava la relazione tecnica ma l’assemblea può esonerare il condòmino dal dare la prova della sussistenza dei requisiti. Ora, dopo la riforma, i nuovi regolamenti contrattuali possono vietare il distacco? La Cassazione diceva di no ma questo ante riforma. C’è poi la questione del l’aggettivo “notevole”: deve riguardare non solo gli squilibri termici ma anche l’aggravio di spesa, così dice la dottrina prevalente».
Anche Rota conviene sul fatto che il 1118 cristallizza un diritto, non dice come possa essere esercitato. Le spese per il distacco sono certo a carico dell’interessato. Né viene spiegato come si possa fare tecnicamente. «In ogni caso il condòmino può nuovamente ricollegarsi, il distacco non è irreversibile», puntualizza Rota, che poi è passato a illustrare alcuni casi pratici presentati al Tribunale di Milano: «Nel bilancio si addossavano spese nonostante l’avvenuto distacco e si approvava retroattivamente una tabella millesimale. La delibera è stata ritenuta valida perché c’era stato un notevole squilibrio termico e quindi la delibera che addossava le spese era lecito anche se il distacco era già avvenuto. Altro caso (come appello del Giudice di pace) è stata una relazione del tecnico ritenuta sbagliata e quindi il distacco è stato dichiarato illecito».
Quanto alla definizione dell’aggettivo “notevole”, Rota ha spiegato che «Per la modifica delle tabelle milesimali ora la differenza deve essere di 1/5 e quindi le cause per la revisione sono crollate. Si tratta di una norma elastica, come il concetto di “gravi motivi”. Occorre dotarsi di una relazione termotecnica e poi sarà il Ctu a giudicare. Il “notevole” consente di dare maggiore spazio alle ipotesi di distacco. Ma un dovrebbe aggirarsi sul 20-25%. Basta anche la chiusura di una diramazione per arrivarci».
E le spese di ricalcolo della tabella millesimale? Tutte le spese che rendono materialmente e fisicamente possibile il distacco, ha chiarito Rota, sono a carico del condòmino distaccato.
Gli interventi successivi sono stati di carattere tecnico, a partire da quello di Luigi Guerra, ingegnere termotecnico dello stuidio More Energy Srl, che ha ricordato come il Dlgs 102/2014 ha stabilito che tutti gli edifici polifunzionali/pluriunità debbano essere contabilizzati: «Ma la 10200 parla solo di acqua calda sanitaria e riscaldamento ma non di raffrescamento. Mi sono capitati diversi casi in cui non c’era economicità nell’installazione dei contabilizzatori, come impianti radianti a soffitto dove era impossibile installarli». Per le slide dell’ing. Guerra cliccare qui .
Alfredo Candigliota, dottore Commercialista, ha ricordato le scadenze fiscali dell’amministratore e il rischio in cui incorre il professionista quando invia alle Entrate una comunicazione sulle detrazioni fiscali errata: «I 730 precompilati, se non vengono modificati dal contribuente, non sono accertabili. Quindi verrà irrogata una sanzione all’amministratore qualora commetta errori in base all’anagrafe condominiale sbagliata». Per le slide del dott. Candigliota, che contengono tutto lo schema delle detrazioni fiscali per recupero edilizio e risparmio energetico, cliccare qui .
A conclusione dell’evento Gianni Rettagliata, presidente di Rettaglia Gas e luce (un’azienda che siste dal 1908 ed è alla quinta generazione di titolari) e sponsor del convegno, ha spiegato che: « Gli amministratori hanno bisogno di qualcuno che studi le bollette. La spesa energetica incide dal 40% al 50% delle spese e occorre vedere quanto incide il consumo: si possono fare risparmi importanti. Non vogliamo fare una diagnosi energetica, che va fatta invece da un professionista e sulla quale ci baseremo per la nostra proposta di contratto energia».


© RIPRODUZIONE RISERVATA