Condominio

Il condòmino è un consumatore: per il costruttore niente esonero dalle spese

di Anna Nicola

Occorre effettuare alcune osservazioni in merito al regolamento contrattuale redatto dal costruttore. Questo è quanto si ricava dalla sentenza del Tribunale di Larino n. 483/2017.
Nel caso di specie la vicenda riguarda un'impresa di costruzioni che, dopo aver terminato la realizzazione di un edificio condominiale, aveva alienato alcune delle unità immobiliari a singoli condomini, richiamando espressamente nei diversi contratti di compravendita un regolamento condominiale unilateralmente predisposto. In tale regolamento, tra le altre cose, era previsto il totale esonero dalla partecipazione alle spese condominiali per il costruttore / venditore con riferimento alle unità immobiliari invendute e sino al momento della loro vendita.
A distanza di una decina anni dalla prima compravendita, gli appartamenti rimasti nella proprietà dell'impresa erano ancora 12 e rappresentavano più della metà delle complessive unità immobiliari. L'impresa, quindi, si trovava a avere una posizione dominante in assemblea in termini di millesimi senza tuttavia contribuire in alcun modo alle spese comuni.
Dinanzi a tale previsione regolamentare, il Tribunale di Larino ha in prima battuta evidenziato che i regolamenti condominiali predisposti dai costruttori e accettati dai condomini con la conclusione dei singoli contratti di compravendita hanno natura contrattuale e possono derogare o integrare la disciplina di legge in materia condominiale.
Per quanto riguarda, poi, le spese condominiali, il codice civile ammette le convenzioni derogatorie rispetto alle previsioni dell'articolo 1123 . In ragione di ciò, è stata negli anni giurisprudenzialmente riconosciuta la possibilità non solo di ripartire le spese in maniera diversa da quella legale ma anche di prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini (si veda anche la Cassazione, sentenza 16321/2016 ).
Nel caso di specie, tuttavia, i condomini dovevano essere qualificati quali consumatori (alla luce della disciplina applicabile ratione temporis e individuata in quella di cui agli articoli 1469-bis e seguenti del codice civile): i contratti di compravendita erano stati dai singoli conclusi con l'impresa edile per finalità personali, ovverosia per fini abitativi di ciascuna unità immobiliare. La clausola che prevedeva l'esonero dalle spese per il costruttore, quindi, doveva essere qualificata come vessatoria, incontrandone i relativi limiti. Essa, infatti, comportava innegabilmente uno <<squilibrio significativo tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al contraente consumatore in relazione al concreto assetto degli interessi raggiunto tra le parti>>
La clausola, pertanto, è stata reputata nulla: l'impresa deve pagare le spese condominiali.
Normalmente la qualificazione di soggetto consumatore è attribuita al condominio in sé
La Corte di Cassazione, infatti, specifica che <<al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale>> (si veda Cass. 10679/2015).
In altri casi, invece, la Cassazione arriva ad affermare come il condominio sia “autonomo soggetto giuridico” rispetto ai suoi abitanti (si veda la nota sentenza Cass. Sezioni Unite, 19663/2014).
Come è avvenuto nel caso di specie

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