Il sottotetto non può essere privato se è funzionale all’uso comune

Secondo la consolidata interpretazione della Corte di Cassazione sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'art. 1117 Codice civile, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (tra le tante, Cass, Sez. 6 - 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764 - in tal senso, peraltro, l'articolo 1117 c.c. risulta testualmente integrato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 che ne ha stabilito espressa previsione).
Va detto anche che la stessa giurisprudenza ha ritenuto che, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 Codice civile, tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune - giacché lo stesso parte strutturale assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo – il sottotetto va considerato pertinenza di tale appartamento.
Sulla base di tale articolata dicotomia il Giudice di legittimità con Ordinanza 18 gennaio – 14 febbraio 2018, n. 3627 (relatore Antonio Scarpa) ha ribadito la qualificazione come “parte comune” del sottotetto, in seno ad una controversia, ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.
La vicenda.
Un condòmino aveva impugnato una Sentenza parziale resa dalla Corte di Appello di Catania, la quale ha qualificato come “parte comune” - e non vano destinato ad esclusiva protezione del relativo appartamento - il sottotetto dell'edificio.
Il ricorrente ha dedotto, a tal proposito, la violazione e falsa applicazione degli articoli 2727, 2729 c.c. in relazione agli artt. 1117 e 817 c.c., nonché l'omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che, in funzione della piantina planimetrica catastale, il relativo appartamento “è un tutt'uno con il predetto vano sottotetto” e dà luogo ad un'intercapedine a protezione dagli agenti atmosferici.
Il provvedimento
Il motivo di ricorso è stato affrontato dal giudice di legittimità richiamando i principi fondanti la comunione forzosa, per come caratterizzata nel condomino degli edifici.
In particolare viene dedotto in seno all'Ordinanza che la “condominialità” dei beni, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
Così originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento deve intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 Codice civile.
Si discorre, in tal caso, di comunione “pro indiviso” rispetto tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, risultano destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso.
Unica eccezione: il titolo (!), nel senso che negli atti di traslazione sulla titolarità del diritto reale non deve palesarsi, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti comuni (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766).
Ora, anche la proprietà del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
Nel caso in esame, la Corte di Appello di Catania, con apprezzamento di fatto ad essa spettante in via esclusiva (in quanto giudice del merito), ha correttamente accertato – secondo la pronuncia in commento - che il locale sottotetto non fosse posto in destinazione pertinenziale a servizio dell'appartamento di proprietà esclusiva del condòmino ma fosse destinato all'uso comune come locale di sgombero, tenuto conto delle modalità di accesso ad esso, delle sue dimensioni e della sua altezza.
Sotto tale profilo, dunque il ricorso formulato dal condòmino è stato ritenuto carente di fondamento e, in quanto tale, respinto.
In conclusione possiamo affermare che il sottotetto non è un'intercapedine tecnica pertinenziale della unità immobiliare sottostante, laddove per le modalità di accesso, dimensioni e l'altezza risulta fruibile come locale di sgombero.