Condominio

Il tecnico decide in base all’esperienza

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

Il Codice civile non contiene norme specifiche che indichino quali criteri utilizzare per il calcolo dei millesimi e per la redazione delle tabelle millesimali. Gli unici riferimenti, che non hanno comunque alcun valore di legge, sono contenuti in due circolari del ministero dei Lavori pubblici (n. 12480 del 26 marzo 1966, e n. 2945 del 26 luglio 1993) che ogni tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, etc.) applica in base alla propria esperienza, motivando la scelta all’atto della consegna del lavoro. Ciò comporta che i millesimi calcolati sulla stessa unità immobiliare possano differire a seconda dei criteri utilizzati dai professionisti coinvolti.

Si parte dai metri quadrati

La procedura prevede, per prima cosa, la misurazione dei metri quadrati calpestabili delle singole stanze che compongono l’appartamento, così da ricavare la superficie “reale” dell’immobile. Questa va moltiplicata per alcuni coefficienti di riduzione (valore massimo pari a 1) ottenendo la superficie “virtuale”, base per il calcolo dei millesimi. Tra i coefficienti da applicare vi è la destinazione dei singoli locali: soggiorno, camere da letto e studi hanno un coefficiente pari a 1, che si riduce per le altre stanze (bagno, cucina, ripostiglio, corridoio) e per le superfici accessorie quali balconi e terrazze. Altrettanto importante è l’altezza del piano: negli edifici ben coibentati gli ultimi sono i più pregiati, altrimenti il valore massimo è attribuito ai piani intermedi, meno soggetti a perdite di calore. Senza dimenticare che sull’altezza del piano influisce anche l’eventuale presenza dell’ascensore.

Un altro parametro che aumenta il valore dei millesimi è l’orientamento: gli alloggi orientati a sud-est sono più esposti ai raggi del sole e quindi più pregiati. Così come la luminosità, ossia la quantità di luce che entra nell’appartamento, favorita dalla presenza di finestre e aperture. C’è poi il prospetto, ossia la veduta dell’alloggio che, se si affaccia su un giardino, ha un valore maggiore rispetto a un altro che si affaccia sul cortile interno. Infine il tecnico può tenere conto di una serie di funzionalità generali, ad esempio l’altezza dei soffitti rispetto alle misure standard.

La ripartizione dei servizi

Un discorso a parte meritano i cosiddetti “millesimi d’uso” (e le relative tabelle), che regolano la suddivisione delle spese di determinate parti comuni dell’edificio (scale, ascensore, etc.) senza tenere conto del valore della proprietà ma esclusivamente dell’uso che ciascun partecipante può farne. Esistono, inoltre, apposite tabelle utilizzate per ripartire i consumi di alcuni servizi centralizzati, ad esempio l’acqua o il riscaldamento.

Proprio in relazione al riscaldamento, dal 1° luglio 2017 vige l’obbligo per i condomini di dotare gli impianti centralizzati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, adottando per la ripartizione delle relative spese una nuova tabella millesimale, redatta seguendo le indicazioni della norma Uni 10200 (e successive modifiche e aggiornamenti) ove applicabile.

La norma si basa sul principio non derogabile (neppure all’unanimità) già contenuto nella legge 10/1991, secondo cui ciascun utente paga in base all’effettivo consumo e distingue tra consumi volontari (quota variabile) e involontari (quota fissa). Nella redazione della tabella serve innanzitutto determinare la spesa totale e l’energia utile prodotta. Quindi è necessario calcolare il costo unitario dell’energia utile, ovvero il costo all’uscita del generatore, senza tralasciare il fabbisogno termico delle singole unità. Nel caso in cui l’edificio, oltre al riscaldamento, sia adibito anche alla produzione di acqua calda sanitaria, sarà necessario risalire a quanta energia prodotta dal generatore è utilizzata per questo scopo. Fatto ciò, bisogna ripartire l’energia utile totale fra consumi volontari e involontari. Successivamente, si procede con la ripartizione dell’energia utile volontaria in base alle letture delle apparecchiature installate e dell’energia utile involontaria in base ai millesimi di riscaldamento.

Il Codice civile non contiene norme specifiche che indichino quali criteri utilizzare per il calcolo dei millesimi e per la redazione delle tabelle millesimali. Gli unici riferimenti, che non hanno comunque alcun valore di legge, sono contenuti in due circolari del ministero dei Lavori pubblici (n. 12480 del 26 marzo 1966, e n. 2945 del 26 luglio 1993) che ogni tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, etc.) applica in base alla propria esperienza, motivando la scelta all’atto della consegna del lavoro. Ciò comporta che i millesimi calcolati sulla stessa unità immobiliare possano differire a seconda dei criteri utilizzati dai professionisti coinvolti.

Si parte dai metri quadrati

La procedura prevede, per prima cosa, la misurazione dei metri quadrati calpestabili delle singole stanze che compongono l’appartamento, così da ricavare la superficie “reale” dell’immobile. Questa va moltiplicata per alcuni coefficienti di riduzione (valore massimo pari a 1) ottenendo la superficie “virtuale”, base per il calcolo dei millesimi. Tra i coefficienti da applicare vi è la destinazione dei singoli locali: soggiorno, camere da letto e studi hanno un coefficiente pari a 1, che si riduce per le altre stanze (bagno, cucina, ripostiglio, corridoio) e per le superfici accessorie quali balconi e terrazze. Altrettanto importante è l’altezza del piano: negli edifici ben coibentati gli ultimi sono i più pregiati, altrimenti il valore massimo è attribuito ai piani intermedi, meno soggetti a perdite di calore. Senza dimenticare che sull’altezza del piano influisce anche l’eventuale presenza dell’ascensore.

Un altro parametro che aumenta il valore dei millesimi è l’orientamento: gli alloggi orientati a sud-est sono più esposti ai raggi del sole e quindi più pregiati. Così come la luminosità, ossia la quantità di luce che entra nell’appartamento, favorita dalla presenza di finestre e aperture. C’è poi il prospetto, ossia la veduta dell’alloggio che, se si affaccia su un giardino, ha un valore maggiore rispetto a un altro che si affaccia sul cortile interno. Infine il tecnico può tenere conto di una serie di funzionalità generali, ad esempio l’altezza dei soffitti rispetto alle misure standard.

La ripartizione dei servizi

Un discorso a parte meritano i cosiddetti “millesimi d’uso” (e le relative tabelle), che regolano la suddivisione delle spese di determinate parti comuni dell’edificio (scale, ascensore, etc.) senza tenere conto del valore della proprietà ma esclusivamente dell’uso che ciascun partecipante può farne. Esistono, inoltre, apposite tabelle utilizzate per ripartire i consumi di alcuni servizi centralizzati, ad esempio l’acqua o il riscaldamento.

Proprio in relazione al riscaldamento, dal 1° luglio 2017 vige l’obbligo per i condomini di dotare gli impianti centralizzati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, adottando per la ripartizione delle relative spese una nuova tabella millesimale, redatta seguendo le indicazioni della norma Uni 10200 (e successive modifiche e aggiornamenti) ove applicabile.

La norma si basa sul principio non derogabile (neppure all’unanimità) già contenuto nella legge 10/1991, secondo cui ciascun utente paga in base all’effettivo consumo e distingue tra consumi volontari (quota variabile) e involontari (quota fissa). Nella redazione della tabella serve innanzitutto determinare la spesa totale e l’energia utile prodotta. Quindi è necessario calcolare il costo unitario dell’energia utile, ovvero il costo all’uscita del generatore, senza tralasciare il fabbisogno termico delle singole unità. Nel caso in cui l’edificio, oltre al riscaldamento, sia adibito anche alla produzione di acqua calda sanitaria, sarà necessario risalire a quanta energia prodotta dal generatore è utilizzata per questo scopo. Fatto ciò, bisogna ripartire l’energia utile totale fra consumi volontari e involontari. Successivamente, si procede con la ripartizione dell’energia utile volontaria in base alle letture delle apparecchiature installate e dell’energia utile involontaria in base ai millesimi di riscaldamento.

Gli esempi

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