Se il condominio vuol comprare un immobile

C'è un'unità immobiliare nel vostro condominio che è libera da pesi e vincoli e pare essere caduta in successione per la morte del proprietario
Il condominio si interessa a questo immobile onde poterlo acquistare
Occorre inquadrare bene la fattispecie. Non si tratta di innovazione né essere un istituto a questa affine
La Corte di Cassazione, nel silenzio della legge, afferma oramai da anni che per <<innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)>> (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Ci si chiede allora a quale norma fare riferimento per la fattispecie che si sta analizzando.
Si cerca nell'ambito del condominio come disciplinato dal codice civile e non vi è norma che si attagli. Allora, in ragione dell'art. 1139 c.c., verifichiamo l'istituto della comunione se riscontriamo che l''art. 1108 c.c. al terzo comma, recita:
<<E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.>>
La Cassazione, chiamata a pronunciarsi sull'applicazione della norma al condominio, ha avuto modo di specificare che <<è chiaro il disposto dell'art. 1108 c.c., comma 3 (applicabile al condominio in virtù del rinvio ex art. 1139 c.c.) che, espressamente, richiede il consenso di tutti i comunisti e, quindi, di tutti i condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali o per le locazioni ultranovennali (alle quali ben può essere assimilata la concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato, ove a tale concessione voglia conferirsi natura obbligatoria e non reale)>> (Cass. 4258/2006)
Come per la vendita anche per l'acquisto di un bene è necessario il consenso di tutti i condòmini. L'assemblea ha potere di gestione delle cose comuni e non ha poteri più ampi.
Occorre specificare che il bene acquistato con il consenso di tutti, a rigore, non sarebbe un bene soggetto al regime del condominio ma a quello della comunione; potrebbe divenire bene condominiale se il suo utilizzo fosse strumentale rispetto alle parti di proprietà esclusiva.
Il bene potrebbe divenire condominiale se tutti i condòmini lo acquistassero per utilizzarlo come sala riunioni imprimendogli questa specifica destinazione o per locale portineria, locale caldaia e simili
Qualunque delibera che dovesse stabilire, a maggioranza, l'acquisto di beni immobili da parte del condominio sarebbe da considerarsi radicalmente nulla per le ragioni fin qui esposte.
Lo stesso dicasi per il caso di vendita di immobile in condominio. L'assemblea riunita all'unanimità può prendere questa decisione; il verbale dell'assemblea deve essere sottoscritto da tutti i condomini al dine della manifestazione della volontà, quale accordo contrattuale.
Nella maggior parte dei casi in sede assembleare ci si assume l'obbligo di vendere in termini di contratto preliminare di vendita a cui seguirà l'atto di vendita vero e proprio, normalmente davanti al notaio