L’amministratore difende in giudizio anche le «proprietà esclusive»

L'art. 1130 Cc che impone all'amministratore di compiere tutti gli atti conservativi concernenti le parti comuni dell'immobile, in virtù della prevalente giurisprudenza di legittimità, deve interpretarsi in maniera estensiva motivo per cui, l'amministratore, ha anche il dovere di attivarsi a salvaguardia dell'edificio condominiale nella sua indivisibilità.
Conseguentemente, lo stesso è legittimato anche promuovere l'azione giudiziaria per gravi difetti di costruzione, qualora riguardino l'intero edificio condominiale e, quindi, anche gli appartamenti dei singoli condòmini, trattandosi di un danno collettivo che consente, alternativamente, all'amministratore e ai condòmini di agire per il risarcimento, senza possibilità di differenziazione tra beni comuni e privati.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 2436, depositata in data 31 Gennaio 2018.
Il condominio e un gruppo di condòmini citava in giudizio il costruttore dell'edificio condominiale al fine di ottenere dallo stesso il risarcimento dei danni subiti per vizi costruttivi del fabbricato, riscontrati sia nelle parti comuni che nelle proprietà private.
Il Tribunale di Milano rigettava la domanda e, sugli appelli proposti dal condominio e dai condòmini, la Corte d'Appello dichiarava la nullità del gravame proposto dai condòmini e rigettava quello del condominio.
A sostegno della propria decisione Il giudice di secondo grado, tra l'altro, rilevava il difetto di legittimazione ad agire dell'amministratore di condominio siccome posto a salvaguardia di interessi personali dei singoli condòmini che non sono parti del giudizio.
Ricorrono per cassazione il condominio, nella persona dell'amministratore, ma anche i singoli condomini deducendo, tra l'altro, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1130 e 1169 Cc, in relazione al presunto difetto di legittimazione dell'amministratore.
Il giudice di legittimità ricorda come <<secondo la prevalente giurisprudenza di questa Corte, l'art. 1130, n. 4 c.c., che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che. oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto” (tra le varie, v. Cass. civ., Sez. Seconda , Sent. 23 marzo 1995, n. 3366 e Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968 Rv. 33145; più di recente, v. sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015 non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 25216 del 2017).>>.
Tale principio viene <<ribadito anche nella sentenza Sez. 2, n. 22656 del 08/11/2010 Rv. 615545 ove si riconosce la legittimazione dell'amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese (così in motivazione)>>.
Ciò posto, conclude la Corte di Cassazione, inevitabile risulta la cassazione delle sentenza impugnata, in considerazione del fatto che <<la Corte d'Appello non si è adeguata perché ha sbrigativamente negato la legittimazione dell'amministratore ad agire anche per i danni riguardanti gli appartamenti senza verificare preliminarmente, in relazione ai difetti lamentati, se l'azione mirasse alla tutela dell'edificio nella sua unitarietà in un contesto nel quale i pregiudizi derivavano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini.>>.
Il ricorso del condominio, quindi, deve essere accolto con la cassazione della sentenza ed il rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, affinché provveda ad un nuovo esame sul tema della legittimazione dell'amministratore.