Il Condominio

Facility manager, il “gestore” dell'edificio

di Silvia Berri

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L'attuale assetto legislativo prevede l'assunzione di responsabilità in capo al proprietario e al conduttore di un immobile, spesso identificato con il legale rappresentante di un'attività commerciale o industriale. Nell'ambito degli edifici residenziali, le medesime responsabilità sono in capo all'amministratore condominiale.
Tale gestione, che presuppone competenze economico-finanziarie e conoscenze specifiche di tipo ingegneristico, architettonico, organizzativo e relazionale, è chiamata anche “Facility Department”, con a capo il “Facility Manager”.
Per adempiere a questo nuovo incarico è necessario che l'Amministratore sia a conoscenza degli obblighi della proprietà e dell'attività.
Inoltre, è fondamentale conoscere i principali adempimenti necessari per la corretta gestione dell'edificio, con particolare riferimento agli aspetti legati a:
• prevenzione incendi:
• sicurezza degli impianti;
• efficienza energetica.
In merito alla prevenzione incendi, è importante che l'amministratore condominiale, o più in generale il Facility Manager, conosca le attività soggette al controllo dei Vigili del Fuoco (DPR 151-2011), le procedure per la presentazione delle pratiche (DM 07/08/2012) e la protezione attiva antincendio: rete idranti, sprinkler, rivelazione fumi e diffusione sonora.
Di grande rilevanza è anche la sicurezza degli impianti. In particolare, per quanto riguarda gli impianti tecnologici e movimentazione interna, i principali riferimenti sono il DM 37/08 – documentazione di progetto dell'impianto elettrico (Norma CEI 0-2) e dichiarazioni di conformità e rispondenza alla regola dell'arte – e le Norme CEI EN 62305 in merito alla valutazione del rischio fulmini. È inoltre importante conoscere gli adempimenti relativi ad ascensori, scale mobili e tappeti mobili, e il D.Lgs. 462-2001 per la denuncia e verifiche periodiche di impianti di terra, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche e impianti elettrici in luoghi con pericolo di esplosione.
I riferimenti legislativi per gli impianti termici sono il DM 1/12/1975 (Denuncia INAIL), il DPR 74/2013 (manutenzione e conduzione degli impianti termici, verbali di verifica periodica), il Libretto di impianto e Libretto di centrale, la contabilizzazione dell'energia e la Relazione art. 28 legge 10/91.
In merito all'efficienza energetica sono invece necessari un Attestato di Prestazione Energetica e la Diagnosi energetica. Altri aspetti relativi alla gestione degli edifici comprendono i contratti di manutenzione e le coperture assicurative.
Il Facility Manager deve possedere, inoltre, le competenze di un Project Manager, in quanto si occupa di progetti che comportano la realizzazione di nuovi spazi di lavoro, nuove costruzioni, ristrutturazioni e progettazione di interni.
La figura del Facility Manager è caratterizzata, dunque, da un elevato numero di competenze e un alto livello di capacità manageriale. Le sue responsabilità comprendono l'area strategica, di analisi e controllo e gestionale operativa del patrimonio immobiliare strumentale, servizi tecnici, accessori, generali, eccetera.


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