Per gli infissi colore sotto controllo, libertà di scelta per le insegne dei negozi

Il colore degli infissi esterni di un'unità immobiliare ad uso commerciale non può essere modificato, ancor più se si discosta da una norma del regolamento di condominio che tutela l'estetica del fabbricato mentre l'insegna si può colorare a piacere.
A norma dell'art. 1122 c.c. il condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.
Il decoro architettonico è rappresentato da tutti gli elementi e le strutture che determinano “l'estetica del fabbricato e connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851/ 2007).
Tale estetica inoltre non è propria dei soli edifici di particolare pregio storico ed artistico ma di ogni fabbricato nel quale possa individuarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. 8830/2008).
Il decoro architettonico quindi può essere individuato anche da un elemento come la colorazione del fabbricato ed in particolar modo degli infissi esterni.
Nella vertenza decisa dal Tribunale di Milano con la sentenza 836/2018 (giudice Caterina Spinnler) il condominio conveniva in giudizio la proprietaria e la conduttrice di un'unità immobiliare commerciale perché, in contrasto con la decisione espressa dai consiglieri del condominio centrale ed in violazione del regolamento condominiale (art. 25) e dell'art. 1122 c.c., avevano modificato il colore degli infissi esterni, utilizzando una copertura di color alluminio chiaro non conforme allo standard di quartiere (colore scuro) e chiedeva la condanna delle convenute, in via solidale o alternativa, alla rimessione in pristino degli infissi del negozio.
Nel caso di specie le convenute non avrebbero potuto apportare modificazioni tali da compromettere il decoro estetico ed architettonico dell'edificio, tutelato espressamente dell'art. 25 del Regolamento condominiale le cui norme “possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà, le cui norme, aventi natura contrattuale, sono predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini” (Cass Civ. n. 1748/2013).
Ne consegue che il regolamento condominiale può legittimamente dare un limite del decoro architettonico in una definizione più rigorosa di quella legale accolta dall'art.1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio quali esistenti nel momento della sua costruzione (ex pluribus, Cass. n. 1121/1999; Cass. n. 8883/2005; Cass. n. 26468/2007).
Era incontestato e risultava dalla documentazione fotografica versata in atti da entrambe le parti che le società convenute avevano modificato il colore degli infissi esterni del negozio che presentavano una colorazione scura, con infissi di colore alluminio chiaro.
Il disposto di cui all'art. 25 del regolamento condominiale prevedeva, invece, il divieto dei condomini di collocare “in modo visibile oggetti che contrastino con l'estetica del complesso “. Si trattava di un regolamento contrattuale, richiamato anche nell'atto di compravendita dell'immobile di proprietà della società proprietaria convenuta.
Pertanto, con riferimento al negozio condotto in locazione dalla società convenuta era indubbio il suo diritto alla collocazione all'esterno del locale dell'insegna, delle dimensioni e colorazione liberamente scelta e nella posizione ritenuta più opportuna, come del resto avevano fatto tutti gli esercizi commerciali che affacciano sul centro commerciale.
Viceversa, relativamente al colore dei serramenti esterni, tanto di quelli orizzontali che verticali, la convenuta incontrava il limite previsto dall'art. 25 del regolamento condominiale, accettato da tutti i proprietari con richiamo di esso nei contratti di compravendita e quello più generale dall'art. 1122 c.c., che poneva, con riferimento all'esecuzione di opere sulle proprietà private, il limite del pregiudizio “al decoro architettonico dell'edificio “.
Tale diversa colorazione chiara simile all'insegna, che aveva appunto lo scopo di rendere evidente la presenza dell'esercizio commerciale della società convenuta, così da attrarre la clientela, violava il divieto di cui all'art. 25 del regolamento, che aveva appunto lo scopo di assicurare una uniformità a tutto il complesso di esercizi commerciali che si trovano sulla piazza.
Inoltre la documentazione fotografica prodotta dall'unica convenuta costituita, sebbene dimostrasse la presenza di due esercizi commerciali che presentavano una colorazione di infissi diversa rispetto allo standard del quartiere, non valeva a provare che vi era una generale eterogeneità nel colore degli infissi, risultando, al contrario, da tutta la documentazione fotografica versata in atti, la colorazione scura degli infissi dell'intero complesso.
Allo stesso modo la presenza - autorizzata dal condominio - di tavolini in alluminio all'esterno dell'esercizio commerciale adiacente il locale commerciale della convenuta, non dimostrava affatto che l'alluminio fosse un colore in linea con lo standard del quartiere, trattandosi di arredi mobili, da ricoverarsi all'interno della gelateria al momento della chiusura , diversamente dagli infissi.
Infine l'assunto di avere diritto di collocare l'insegna nella parte alta della vetrina e conseguentemente di applicare sugli infissi orizzontali e verticali la decalcomania colore alluminio, che costituisce parte integrante dell'insegna, era infondato.
La società convenuta, secondo il Tribunale di Milano, ha certamente il diritto di collocare l'insegna delle dimensioni, caratteristiche e colorazione di quella riprodotta nella documentazione fotografica in atti, come avevano fatto tutti gli altri esercizi commerciali. Tuttavia la presenza dell'anzidetta insegna di colore alluminio chiaro, non giustificava la stessa colorazione degli infissi orizzontali e verticali, non costituendo essi parte dell'insegna e dovendo, come tali, sottostare allo standard estetico del quartiere.
Pertanto con Sentenza n. 836/2018 il Tribunale di Milano nella persona del Giudice dott.ssa Spinnler, accoglieva la domanda del condominio e condannava le società conduttrice e la società locatrice (rimasta contumace), in via tra loro solidale, alla rimessione in pristino nello status quo ante, accertata la violazione del divieto di cui all'art. 25 del regolamento condominiale e dell'art. 1122 c.c.,
Si sottolinea in conclusione che, nel caso concreto, per giudicare l'installazione ad opera delle convenute dei nuovi serramenti aventi caratteristiche difformi rispetto a quelli preesistenti (essendo stati realizzati in una differente tonalità di colore) “bastava osservare le fotografie per rendersi conto della completa difformità (nel caso in oggetto del nuovo colore) rispetto al resto dell'architettura dell'edificio (Cass Civ. n. 2109/2015).