Cosa succede se l’edificio «perisce»

L'art. 1128 del Codice civile stabilisce: «se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali , salvo che sia stato diversamente convenuto».
L'assemblea del condomino non può deliberare con i millesimi degli ex condomini, in quanto giuridicamente il condominio non esiste più
I beni residui devono essere venduti all'asta su domanda anche di un solo condomino salva una diversa volontà da parte di tutti i comunisti
La regola generale è la vendita all'asta dei beni residuati dal perimento dell'edificio
Con ciò viene a determinarsi l'estinzione sia del condominio sia dei diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari, residuando un regime di comunione “pro indiviso” tra gli ex condomini sull'area di risulta, in ragione dell'entità della quota di proprietà di ciascuno di essi sull'edifìcio distrutto.
L'art. 1128 c.c. fa salva una diversa volontà dei comunisti
Essi possono decidere di ricostruire integralmente l'edificio
Ove venga operata la sua ricostruzione, occorre distinguere
Se viene ricostruito l'edificio in modo analogo a quello preesistente, viene nuovamente ricostituito il condominio, con la comunione dei beni e servizi comuni e la concorrenza della proprietà solitarie
Non così nel caso in cui venga sì ricostruito l'immobile ma in modo difforme a quello perito
In questo caso deve trovare applicazione il principio di accessione di cui all'art. 934 c.c.
Questa norma così dispone: “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”
Si ha quindi la nascita della comproprietà o comunque della contitolarità della costruzione in ragione della proprietà –o contitolarità- del suolo a cui la prima accede
Non viene ripristinato il condominio ma si ha la comproprietà che si consolida sul bene di nuova costruzione
Non trovano invece applicazione le norme citate dall'art. 934 in quanto non si attagliano alla fattispecie. Nello specifico riguardano le opere fatte dal proprietario del suolo con materiale altrui (art. 935 c.c.); le opere fatte da un terzo con materiali propri (art. 936 c.c.); le opere fatte da un terzo con materiale altrui (art. 937) ed infine l'occupazione di porzione di fondo attiguo (art. 938 c.c.)
Qui sia il suolo sia i materiali sono di comune proprietà di coloro che erano condomini, in ragione del valore delle loro precedenti quote condominiali
Ciascuno dei comunisti viene ad acquistare la proprietà di una quota ideale del nuovo bene corrispondente a quella spettantigli sul suolo e sui beni residui
<<Nella ipotesi di perimento totale di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo con la conseguenza che nel caso in cui il fabbricato venga ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre ove venga ricostruito in maniera diversa ad iniziativa di alcuni soltanto dei condomini, il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e quindi da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (a meno che non se ne chieda, ai sensi dell'art. 2933 c. c., la demolizione)>>. (Cass. civ. Sez. II, 03/10/1991, n. 10314)
<<Nel caso di totale perimento dell'edificio condominiale, la situazione giuridica degli ex condomini - nei rapporti fra loro e con riguardo al suolo condominiale ed ai materiali di risulta - è condizionata dal preesistente diritto di proprietà condominiale, suscettibile di reviviscenza ove l'edificio venga ricostruito. Pertanto, se nessun condomino chieda la vendita all'asta del suolo e dei materiali, va riconosciuto (a tutti e) a ciascun condomino la facoltà di ricostruire non solo le parti dell'immobile di sua esclusiva proprietà, ma anche quella di proprietà condominiale o di proprietà esclusiva di altri condomini inerti, quando il loro ripristino si renda necessario per la ricostruzione e per il godimento dell'immobile di loro proprietà: conseguentemente va riconosciuto il diritto di ciascun condomino di opporsi a quelle opere edilizie che, ripristinando con difformità o varianti le precedenti strutture edilizie, portino concreto pregiudizio ai loro diritti di proprietà esclusiva o condominiale, nonché il diritto dei condomini inerti alla proprietà esclusiva o condominiale, in conformità alla situazione preesistente al perimento dell'edificio, sulle parti ricostruite dall'altro condominio, salvo l'obbligo di rimborsare quest'ultimo delle spese secondo le norme sulla gestione di affari (art. 2031 c.c.), senza che possa rilevare il loro precedente silenzio all'invito a partecipare alla ricostruzione dell'edificio condominiale>>. (Cass. 1375/1975)
<<Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione “pro indiviso” dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio). (Rigetta, App. Firenze, 24 Novembre 2003)>> (Cass. 12775/2008)
<<In ipotesi di perimento totale di edificio condominiale, viene a determinarsi l'estinzione del condominio, come dei diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari, residuando un regime di comunione “pro indiviso” tra gli ex condomini sull'area di risulta in ragione dell'entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull'edifìcio distrutto. Ove sia poi operata la ricostruzione dell'edificio, in modo notevolmente difforme dal precedente, per il principio dell'accessione deve ritenersi, salvo contrario accordo scritto preventivo, che ciascuno dei comunisti venga ad acquistare la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul suolo>>. (Trib. Nocera Inferiore Sez. II, 06 marzo 2005)
<<Nella ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente, il condominio stesso si ripristina, mentre, qualora esso venga ricostruito in maniera difforme, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo. La deroga a tali principi richiede “ad substantiam” la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c.>> (Cass. 1543/1999)
Se un condomino non vuole partecipare alla ricostruzione dell'edificio, deve manifestare in modo espresso il suo rifiuto. Se non vi provvede diventa condomino dell'edificio ricostruito
<<Il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell'art. 1128, quarto comma, cod. civ. - norma applicabile non solo all'ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale - deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l'edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso che la volontà del condomino di procedere alla ricostruzione soltanto a condizione che essa fosse conforme all'edificio preesistente e sulla base di un preciso preventivo di spesa integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale da legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva)>>. (Cass. 23333/2006)
<<Nell'ipotesi di perimento di una parte minore di tre quarti del valore dell'edificio, l'assemblea dei condomini può deliberare la ricostruzione delle parti comuni, vincolando a ciò l'eventuale minoranza; nell'ipotesi di perimento totale e per una parte pari ad almeno tre quarti del valore, mancando la richiesta di vendita all'asta da parte di uno dei condomini, e salvo eventuali diversi accordi contenuti nello statuto di condominio, accordandosi i condomini per la ricostruzione dell'immobile, anche quelli fra casi che non hanno dato specifica e formale adesione alla ricostruzione, per effetto della qualità di condomini del precedente immobile, divengono condomini anche di quello ricostruito, ammenoché non risulti provata la volontà di non partecipare al condominio del nuovo immobile.>> (App. Firenze, 24 ottobre 1960)
Se i condomini non intendono ricostruire l'edificio, si può avere lo scioglimento della comunione dei beni residui
<<Il perimento totale di un edificio condominiale determina l'estinzione del condominio, per mancanza dell'oggetto, venendo meno il rapporto di servizio tra le parti comuni e le porzioni di proprietà esclusiva (non più esistenti), e permane soltanto la comunione pro indiviso tra gli ex condomini sull'area di risulta. Ne deriva che, in caso di mancata ricostruzione dell'immobile (nell'ipotesi, non consentita dalla disciplina urbanistica) e di mancata vendita all'asta del suolo e dei materiali (non richiesta, nella specie, da nessuno dei comproprietari), può porsi fine alla predetta comunione con lo scioglimento della stessa, che, in caso d'indivisibilità del suolo, deve essere effettuato a norma degli art. 1116 e 720 c.c., attribuendo preferibilmente il bene per intero al titolare della quota maggiore (o ai titolari della quota maggiore, ove questi ne richiedano congiuntamente l'attribuzione), con addebito dell'eccedenza, corrispondendosi, cioè, agli altri condomini la somma equivalente al valore della loro quota>>. (Cass. 446/1994)
L'art. 1128 c.c. stabilisce altresì cosa succede nel caso di perimento parziale dell'edificio. Così dispone “Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.”
Diversamente da quanto disposto per il perimento totale del condominio, la regola generale è data dalla decisione dell'assemblea di ricostruire il condominio. L'assemblea può decidere in questo senso
Il condomino è tenuto a concorrere alle spese in proporzione delle sue quote millesimali, salvo che non voglia partecipare e decida di cedere i suoi diritti agli altri condomini Così recita l'art. 1128 ultimo comma: “il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini”
L'assemblea delibera la ricostruzione delle parti comuni, pur rimanendo libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali, «circa» la medesima (come testualmente si esprime il secondo comma dell'art. 1128 c.c.) e, cioè, sulle modalità (tecniche, statiche, estetiche), sui tempi e sulle spese di costruzione
La delibera necessita della maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c., quarto comma, c.c.: deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. L'assemblea deve altresì decidere le modalità di valutazione della spesa complessiva, approvare il relativo riparto a millesimi di proprietà della quota delle parti comuni, sia della/e parti di proprietà, per chi non intende partecipare .
Se del caso, deve valutare la detrazione della quota assicurativa con la rinuncia da parte del con domino cedente ad ogni rivalsa .
Anche in questo caso esiste il vincolo di leggi edilizie/urbanistiche che possono limitare la possibilità edificatoria del terreno
A differenza di quanto esposto per il crollo totale dell'edificio, questa seconda fase si incentra su due aspetti:
-la mancata volontà di partecipare alla ricostruzione anche di uno solo dei condomini
-la conseguente valutazione della sua quota, che comprende il terreno, le parti comuni residue e la sua unità immobiliare
La decisione assembleare di ricostruzione delle parti comuni vincola l'eventuale minoranza
<<Qualora il perimento di un edificio in condominio non raggiunga i tre quarti del suo valore, ciascun condomino può esigere che le parti comuni crollate siano ricostruite ed in tal caso l'assemblea condominiale, anche se in essa si abbia il voto favorevole della maggioranza qualificata ex. art. 1136 c.c., non può decidere la totale demolizione dell'edificio e la sua ricostruzione ex, novo, ovvero la vendita del suolo e dei materiali, ma deve deliberare la ricostruzione delle parti comuni, anche se rimane pur sempre libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali, «circa» la medesima (come testualmente si esprime il secondo comma dell'art. 1128 c.c.) e, cioè, sulle modalità (tecniche, statiche, estetiche), sui tempi e sulle spese della costruzione, tanto che all'art. 1136 c.c. richiede all'uopo espressamente una maggioranza qualificata.>> (Cass. 2767/1968)
<<Nell'ipotesi di perimento dell'edificio comune per una parte inferiore ai 3/4 del suo valore, la domanda di pronuncia di sentenza costitutiva dell'obbligo di vendere ex art. 1128, commi 2 e 4, c.c., presuppone per il suo accoglimento la costituzione di una valida assemblea dei comunisti, onde consentire agli stessi se optare per la ricostruzione oppure se non parteciparvi, con conseguente obbligo del condominio - in tal caso - di cessione dei propri diritti non solo di comproprietà, ma, altresì, sulle parti di sua esclusiva proprietà. Dal chiaro tenore letterale dell'art. 1128 c.c., consegue che solo nel caso in cui il condomino - all'esito di rituale delibera assembleare - dissenta dalla ricostruzione dell'edificio comune, i condomini interessati possono attivare avanti al giudice il particolare strumento di trasferimento coattivo previsto dall'ultimo comma, qualora il comunista dissenziente non ottemperi spontaneamente all'obbligo impostogli dalla legge>> (Trib. Verbania Sez. stralcio, 27aprile 2001)
<<Nel presupposto di un crollo parziale ( meno di tre quarti del valore dell'edificio ) ,la mancanza della delibera assembleare di ricostruzione delle parti comuni prevista dal secondo comma dell'articolo 1128 c.c. o , addirittura l'esistenza di una delibera contraria non impedisce ai singoli condomini di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente le parti comuni necessarie al godimento di esse . Non potendosi negare tale diritto a condizione che la ricostruzione o ristrutturazione abbiano le stesse statico tecniche preesistenti , senza attuare innovazioni che sarebbero oggetto di delibera assembleare>> (Cass. 5762/1980 )
<<L'art. 1128 c.c. prevede due casi di perimento dell'edificio comune, quello cioè di perimento totale o per una parte pari ad almeno tre quarti del valore, e quello di perimento per una parte minore. Nell'ipotesi di perimento di una parte minore di tre quarti del valore dell'edificio, l'assemblea dei condomini può deliberare la ricostruzione delle parti comuni, vincolando a ciò l'eventuale minoranza. Nell'ipotesi di perimento totale e per una parte pari ad almeno tre quarti del valore, mancando la richiesta di vendita all'asta da parte di uno dei condomini, e salvo eventuali diversi accordi contenuti nello statuto di condominio, accordandosi i condomini per la ricostruzione dell'immobile, anche quelli fra essi che non hanno dato specifica e formale adesione alla ricostruzione, per effetto della qualità dei condomini del precedente immobile, divengono condomini anche di quello ricostruito, ammenoché non risulti provata la volontà di non partecipare al condominio del nuovo immobile>> (App. Firenze, 24 ottobre 1960)
Nel caso dell'esistenza di un usufrutto il reddito dovrà essere versato comunque all'usufruttuaria/o dal nudo proprietario per un importo pari a quello del valore del bene residuo, cioè l'interesse legale del bene fino alla ricostruzione dell'immobile o alla vendita del bene residuo.