Scale e ascensori, la guida a manutenzione e sostituzione

L'art. 1124 del Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori- così recita:
“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.”
Il titolo dell'art. 1124 c.c. nonché il suo contenuto tengono conto di quanto da sempre affermato in giurisprudenza, affiancando l'ascensore alle scale. Anche la manutenzione vede un suo allargamento tanto da comportare la sostituzione delle scale e degli ascensori
Con il termine “scale” si comprendono le rampe, gli scalini, i pianerottoli, la ringhiera, i corrimani, gli intonaci sotto le rampe e così via. Anche i pianerottoli sono considerati beni comuni in quanto componenti essenziali delle scale (Cass. 20 settembre 2012 n. 15848; App. civ. Milano, 9 ottobre 1987, n. 1983). Per giurisprudenza consolidata, le scale comprendono “l'intera relativa cassa”, di cui costituiscono “componenti essenziali e inscindibili le muratura che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall'art. 1124, primo comma c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest'ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma e 1124, primo comma, c.c.” (Cass. n. 3968/1997).
A seguito della novella, il primo comma di questa norma è del seguente tenore: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”.
Il termine “sostituzione” comporta l'integrale rifacimento delle scale o la sostituzione dell'ascensore con un impianto nuovo. Questo significato appare chiaro se si tiene conto che nella versione antecedente a quella che è entrata in vigore, il legislatore indicava -al posto dell'attuale terminologia- la parola “ricostruzione”. Mentre la ricostruzione comporta il mantenimento della struttura del bene che costituisce l'oggetto dell'intervento -o di una sua parte- la sostituzione implica un rifacimento integrale della cosa.
Il riparto delle conseguenti spese è previsto non solo per le scale ma anche per il servizio dell'ascensore. Questo tema, nella duplice versione –scale e ascensore- è stato diverse volte analizzato dalla giurisprudenza, sulla cui base si può dire consolidato il principio che le spese incombono in modo proporzionale ai condomini, tenuto conto del servizio che i medesimi beni rendono loro. Per l'ascensore, la giurisprudenza ha sempre applicato questa norma in via di analogia. Si pensi, ad esempio, al caso dell'ascensore utilizzato solo dagli ultimi piani dell'edificio. In simili fattispecie, le spese d'uso non possono spettare ai condomini dei piani non interessati al servizio. Anche se non ricorre un diversificato uso quotidiano tra i diversi piani dell'edificio, gli alloggi siti ai piani alti hanno un contributo maggiore rispetto a quelli dei piani bassi in ragione della diversa corsa che deve percorrere l'impianto (Trib. Salerno Sez. I, 23/01/2008; Trib. Nocera Inferiore, 29/09/2004).
Una parte delle spese, prevista nella misura della metà dell'onere economico, è suddivisa tra tutti coloro che si servono delle scale e/o dell'ascensore in ragione del valore delle unità immobiliari. Il calcolo per la ripartizione della spesa deve essere eseguito sulla base delle tabelle millesimali, essendo il termine di riferimento il valore delle unità immobiliari di ciascun condomino. L'unità che costituisce la base dell'operazione matematica non è il piano o la porzione di piano bensì gli appartamenti che costituiscono l'edificio.
Vi è un bilanciamento delle posizioni dei condomini: una parte della spesa –metà – viene distribuita in ragione dei millesimi tra tutti i soggetti; l'altra parte –anch'essa equivalente a metà del totale- è da ripartire esclusivamente tra coloro che usufruiscono maggiormente del servizio, in misura proporzionale all'altezza del piano.
La previsione che la misura proporzionale sia “esclusivamente” in ragione dell'altezza del piano non pare permettere altre e diverse soluzioni se non con il consenso unanime dei condomini che determinano una diversa distribuzione della spesa. Quanto detto è possibile se viene prevista un'apposta clausola di natura contrattuale –in ragione della necessità dell'unanimità dei condomini- nel regolamento di condomino.
La novella, pur avendo parzialmente modificato l'art. 1117 c.c. nell'indicazione dei beni comuni dell'edificio, non ha incluso l'ascensore. La realtà moderna fa in modo che sia qualificabile come impianto condominiale salvo che non sia al solo servizio di uno specifico piano.
Il tema dell'installazione dell'ascensore è stato affrontato spesso dai nostri giudici senza vedere l'unanimità della giurisprudenza ai fini del quorum necessario per la sua deliberazione . Alcune decisioni, affermando la diretta applicazione della normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche (art. 27, 1° comma, legge n. 118/1971; art. 1, 1° comma, D.P.R. n. 384/1978; art. 2 legge n. 13/1989), ritengono che sia sufficiente la maggioranza semplice ai sensi dei commi 2 e 3 dell'art. 1136 c.c.: l'assemblea può decidere, in prima convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione, è sufficiente la decisione presa da un numero di voti corrispondenti al terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dello stabile condominiale (Trib. Ruvo di Puglia Sent., 13/01/2009; Cass. civ. Sez. II, 20/04/2005, n. 8286; Cass. civ. Sez. II, 29/07/2004, n. 14384; Cass. civ. Sez. II, 16/02/2004, n. 2938). Altre sentenze hanno invece richiesto il rispetto della maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., cioè che la decisione fosse assunta con un numero di voti rappresentante la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio, qualificando l'intervento in termini di gestione straordinaria o di innovazione (App. Napoli Sez. II, 04/05/2005; Cass. civ. Sez. II, 11/02/2000, n. 1529; Cass. civ. Sez. II, 24/03/2004, n. 5899; Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696; Trib. civ. Milano, 23 settembre 1992). Sarebbe stato auspicabile una previsione legislativa in termini di valida decisione dell'installazione dell'impianto dell'ascensore, al fine di sedare i dubbi per la sua futura collocazione in condominio.
Le spese dovute per la pulizia per il lavaggio settimanale delle scale, la Cassazione ritiene che l'unico criterio da adottare è quello dell'altezza dell'appartamento, in deroga quindi alla disciplina generale prevista dal codice per le spese di manutenzione e sostituzione (Cass. n. 432/2007). In pratica, secondo la Suprema Corte le spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale di un condominio va fatta in base all'altezza di piano – cioè in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Naturalmente, l'assemblea, all'unanimità, può decidere per un diverso sistema di ripartizione. Trattandosi di norme derogabile, il regolamento contrattuale o l'assemblea all'unanimità possono disporre diversamente in tema di ripartizione delle spese
I condomini possono concordare un diverso criterio di ripartizione di tali oneri, purché la decisione venga approvata in assemblea con l'unanimità dei consensi. In alternativa, la deroga alla disciplina prevista dal codice deve essere contenuta in una clausola del regolamento contrattuale di condominio. È quanto confermato dalla Cassazione con una recente sentenza (Cass., n. 8823/2015): la Corte ha avuto modo di ribadire che i criteri di ripartizione degli oneri condominiali sono derogabili, ma la deroga deve essere provata.