Cos’è il «condominio parziale»

Il cosiddetto “condominio parziale” si ha quando i beni comuni sono destinati all'utilizzazione di solo una parte dei condomini. Si penso ad un palazzo che ha più accessi, scala A, scala B e così via. In questo caso, le scale come anche l'ascensore sono di proprietà degli abitanti delle relative scale, con la conseguente ripartizione delle spese solo tra questi ultimi
La Corte di Cassazione, rifacendosi al proprio consolidato orientamento, ha ribadito che la figura del condominio parziale ricorre “ex lege” tutte le volte in cui un bene (es. scale, ascensore, tetto, ecc.) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio. Esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà di una cerchia di soggetti, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851) (così Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).
Come un qualunque condominio, prosegue la Corte, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.
La parzialità del palazzo risiede nel fatto che solo ad una parte dei condomini spetterebbe la comproprietà di tali beni. Esso rappresenta una categoria nata nell'esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza
Un suo riconoscimento implicito è dato dall'ultimo comma dell'art. 1123 c.c.: “…Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”
Si noti poi che altro riconoscimento silenzioso è dato dalla presunzione di condominialità sulla cui base la legge si riferisce esplicitamente a beni comuni a tutti i condomini “se il contrario non risulta dal titolo” ex articolo 1117 c.c. o dalla destinazione del bene.
I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e/o per l'uso, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.
Di conseguenza il diritto soggettivo di condomino è legato ai beni, servizi e impianti effettivamente legati alle unità abitative dal collegamento strumentale; vale a dire le sole parti di uso comune che siano necessarie per l'esistenza, ovvero siano destinate all'uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano.
Altra norma che rappresenta in qualche modo il condominio parziale è l'articolo 61 comma primo disp. att. c.c.: fattispecie di scioglimento di un condominio quando questo sia costituito da parti, ciascuna delle quali abbia le “caratteristiche di edificio autonomo”; allora, se il condominio separato fosse una fattispecie normalmente realizzabile (sulla base del criterio di utilizzabilità dei beni comuni ad alcuni soltanto dei condomini), tale norma non sarebbe necessaria perché se è lecito il condominio parziale deve essere, a maggior ragione, è lecito dividere un condominio in due se le due parti sono, in sostanza, edifici autonomi. Il comma primo dell'articolo 61 disp.att. c.c. sarebbe, in altri termini, superfluo e inutile.
Tale norma è, invece, opportuna in ragione del fatto che il legislatore non aveva sancito alcunchè per il condominio parziale. Qui lo dichiara espressamente realizzabile nei casi in cui le diverse parti abbiano “caratteristiche di edificio autonomo”.
Si legga la Cassazione n. 4127 del 02.03.2016 ha confermato che “deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136).
Per tale motivo, dovendo dare risposta al secondo quesito in ordine al corretto riparto delle spese, occorre ritenere che nel caso del condominio parziale trova applicazione l'art. 1123 c.c. 3 comma, che ripartisce le spese relative alla conservazione e godimento in proporzione dell'uso che ciascuno può farne o meglio, o meglio in relazione all'utilità' che ciascun condomino trae dal bene comune (Cass. n. 6359/1996): così, per esempio, le spese per l'installazione delle porte tagliafuoco necessarie a garantire un sufficiente livello di sicurezza delle autorimesse, viene ripartita esclusivamente tra i proprietari dei box auto (Cass. n. 7077/1995; Cass. n. 5179/1992)“.
La Suprema Corte n. 12641.2016 afferma che “la negazione di un'ipotetica legittimazione e capacità processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto al condomino dell'intero edificio, ovvero della facoltà dello stesso di agire mediante un proprio distinto rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti oggetto della più limitata contitolarità di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., è corroborata dalla considerazione che i criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere alla manutenzione delle parti comuni, stabiliti dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., non possono mai influire sulla legittimazione del condominio nella sua interezza, né sulla rappresentanza del suo amministratore estesa a tutti i condomini” (Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).
In merito all'assemblea, sebbene l'art. 1136 c.c. parli di condomini che devono essere invitati a partecipare alla riunione, il termine più giusto sarebbe “tutti gli aventi diritto”. Questa precisazione non è di poco conto. nel palazzo con più scale: se l'assemblea deve deliberare a riguardo della manutenzione straordinaria delle scale, deve essere chiamata la riunione per i soli abitanti di quella determinata scala. Gli altri condomini non sono in alcun modo legittimati ad intervenire
In questo caso, anche e soprattutto in tema di ripartizione delle spese ex art. 1123 terzo comma c.c., non tutti i condomini devono essere presenti all'assemblea ma solo coloro che vi hanno titolo in quanto direttamente interessati all'argomento posto all'ordine del giorno, riguardando un bene o servizio del condominio parziale.
Allo stesso modo è per il supercondominio: devono essere convocati tutti i condomini di tutti i fabbricati che lo compongono, naturalmente in ragione del fatto che si tratta di un bene comune del supercondominio. Nel caso si tratti di un bene o servizio di un solo condominio del complesso condominiale coloro che non abitano nel primo condominio non sono legittimati a partecipare all'assemblea.
Se ad es. l'argomento da porre all'ordine del giorno riguarda la piscina del complesso condominiale devono essere chiamati a partecipare alla riunione di condominio tutti i soggetti del medesimo complesso. Non così nel caso in cui il complesso condominiale sia costituito da condomini con autonomi e separati giardini e si debba decidere a riguardo di uno solo di essi.