Condominio

Il tetto non può diventare una terrazza privata perdendo le sue funzioni

di Valeria Sibilio

Modifiche ad uso esclusivo di parti condominiali sono possibili solo se non modificano le funzioni di protezione comune della struttura originaria. È quanto emerge dall'ordinanza della Cassazione 1850 del 2018, relatore Antonio Scarpa , che ha esaminato il ricorso di una società contro la pronuncia della Corte d'Appello, la quale aveva confermato la decisione del Tribunale di primo grado di reintegro di un condominio nel possesso di una parte di tetto eliminata da una società condòmina per realizzarvi una terrazza accessibile solo dall'unità immobiliare in sua proprietà esclusiva, rendendo così fruibili i locali posti nel vano sottotetto. La perizia aveva accertato che le opere realizzate avevano comportato l'eliminazione di una porzione di tetto idonea a realizzare una terrazza avvolgente, corrente lungo i lati nord, est e sud dell'appartamento dell'ultimo piano. La Corte, pur ribadendo che il suddetto tetto aveva natura di parte condominiale – mentre il vano sottotetto era di proprietà individuale della società – aveva definito la condotta di quest'ultima “ablativa”, avendo pregiudicato l'uso e sottratto il bene al compossesso dei condòmini. In corrispondenza della falda di copertura eliminata, era stato posto il piano di calpestio della nuova terrazza, accessibile soltanto dall'appartamento della società. La sentenza impugnata aveva, quindi, evidenziato l'impossibilità di utilizzo del tetto da parte degli altri condòmini per collocarvi antenne e pannelli solari o fotovoltaici. Inoltre, risultava compromessa la funzione di copertura e di protezione svolta dallo stesso bene comune, essendo stata realizzata, sulla terrazza, la stessa pavimentazione dei locali sottotetto.
Ricorrendo in Cassazione, la società contestava la “condotta ablativa” ravvisata dalla Corte, richiamando stralci della perizia e ritenendo che le opere realizzate non avessero pregiudicato l'uso del tetto, né alterato l'originaria funzione di impermeabilizzazione. La censura si concludeva affermando “l'ingiustizia della sentenza impugnata per violazione di legge”.
Gli ermellini hanno rigettato il ricorso ritenendo che il precedente giurisprudenziale, invocato dalla ricorrente, affermava il diritto del condòmino di trasformare la porzione di tetto in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che le opere di intervento avessero dato luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e fosse stato attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali. La perizia effettuata aveva riscontrato l'apposizione sulla terrazza della stessa pavimentazione dei locali sottotetto.
La Corte ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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